〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 매도인(위탁자)이 신탁법에 따라 수탁자에게 담보신탁을 하고 매도인(위탁자)이 임대인의 지위에서 임대사업에 사용하던 건물을 신탁계약을 해지한 후 제3자에게 매각할 경우 이를 재화의 공급으로 보지 아니하는 포괄적 사업양수도로 볼 것인지, 아니면 부가가치세 과세대상인 개별자산의 양수도로 볼 것인지에 대하여 질의함.
- 본건 부동산(건물 및 토지)은 매도인(위탁자) 갑 주식회사(이하 위탁자)가 수탁자 을은행(이하 수탁자)에 담보신탁한 부동산으로 매도인은 본건 신탁계약을 해지한 후 본건 부동산을 매도할 예정임.
- 매도인은 철근콘크리트, 목공 공사업, 전기공사업, 인테리어공사업, 광고제작업, 설비공사업, 주택사업, 부동산컨설팅 사업, 부동산 개발, 임대, 분양업, 자동차학원 운영업 및 위와 관련된 부대사업을 주 업무로 하고 있음.
- 매도인에 대한 감사보고서에 따르면 매도인의 자산총계 중 본건 부동산이 약 89%정도를 차지하고 있고 본건 부동산에 관한 모든 임대차계약상 임대인의 지위를 가지고있으며 매도인의 최근 2년간 수익의 90% 이상을 본건 부동산의 임대료 수입이 차지하고 있고 그 외 이자수입, 기타수익등이 있음.
- 본건 부동산의 부동산담보신탁계약상의 우선수익자는 총 3인이 있고 매도인의 이들 우선수익자들에 대한 채무는 본건 부동산 예정 거래가액 대비 약 46%정도임.
- 본건 부동산은 간접투자자산운영법에 의해 설립된 병 자산운영회사에서 투자자로부터 자금을 투자받아 간접투자자산운영법에 따라 부동산투자신탁을 설정하고 수탁회사를 선정하여 동 수탁회사를 매수인으로 하여 취득할 예정이고 동 부동산투자신탁은 본건 부동산 외에 다른 자산 등을 취득할 계획은 없는 상태임
가). 임대차계약의 승계 여부
본건 부동산에 대해 현재 체결되어 있는 임대차계약은 모두 매수인에게 승계될 예정임. 그리고 동 임대차계약에 따른 권리 및 의무(임대차보증금)도 위탁자(임대인)로부터 매수인에게로 승계됨.
나). 수익, 비용의 정산
본건 부동산에서 발생하는 임대수입과 각종 비용은 매매완결일까지 발생한 부분은 매도인(위탁자 포함, 이하 매도인을 지칭하는 경우 위탁자를 포함함)에게 귀속되고 매매완결일 이후에 발생하는 부분은 매수인에게 귀속됨.
다). 부동산외의 자산의 승계 여부
매도인은 본건 부동산에 부착되어 있는 시설물, 전기설비, 냉난방설비, 소방설비, 등 건물의 운영에 필수적인 기계장치를 쟁점 부동산과 더불어 매수인에게 양도할 예정임. 그러나 이를 제외한 매도인의 유동자산과 유형자산은 승계되지 않음.
라). 기타 계약의 승계 여부
본건 부동산에 대해서는 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물 관리를 위하여 전문 자산관리업체와 용역 계약이 체결되어 있는 바, 동 계약은 매수인에게 승계되지 않을 예정임.
마). 인력의 승계 여부
매도인 소속 임직원은 본건 부동산의 관리와 관련이 있는 사람이라고 하더라도 일체 승계하지 않을 예정임.
바). 부채의 승계 여부
본건 부동산과 관련하여 소유권 행사를 제한하는 제한물건, 압류, 가압류, 가처분 및 임차권 등이 있는 경우, 본건 부동산 매매계약에 따라 매수인이 승계하기로 한 임대차계약에 따른 제한물권, 임차권 등을 제외하고는 이를 매수인이 승계하지 않으며 여타 본건 부동산의 임대차와 관련이 없는 매도인의 채무도 승계하지 않을 예정임. 특이 매도인의 전체 채무의 90%이상을 차지하고 있는 본건 부동산의 신탁으로 담보되는 장기차입금 채무는 매수인이 승계하지 않고 매도인의 책임하에 매도인이 변제하게 됨.
사). 영업권 평가 여부
매수인은 본건 부동산의 취득과 관련하여 본건 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의비밀, 경영조직등)의 평가작업을 하지 아니하였고 따라서 영업권에 대한 대가는 지급하지 않음.
마). 매도인의 인허가상의 지위 내지 자격 승계 여부
매도인 명의의 인허가 중 본건 부동산을 매수인이 취득함에 따라 관련법에 따라 매수인에게 당연히 승계되거나 승계하여야 하는 것을 제외하고는 일체 매도인의 사업과 관련된 인허가 상의 지위 내지 자격을 승계하지 않음
○ 본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 사업의 양도 해당 여부에 대하여 질의
[갑설] : 본건 거래는 사업의 양도에 해당하지 않으므로 부가가치세 과세대상(면세재화인 토지 제외)이 되는 재화의 공급에 해당하는 것임.
[을설] : 본건 거래는 사업의 양도로서 부가가치세 과세대상(면세재화인 토지 제외)인 재화의 공급에 해당하지 아니함.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. (2006. 12. 30. 단서삭제)
부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】 (1999. 12. 31. 제목개정)
② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)
2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
부동산임대업을 영위하는 법인이 당해 부동산임대업에 공하던 부동산과 임대보증금을 제외한 유동자산ㆍ유동부채 등 관련 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 부동산임대업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.
[서면3팀-2408, 2007.08.29]
부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산 및 임대보증금을 제외한 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.