※ 붙임 : 관련 참고자료.

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 상속개시당시 토지현황

  ㆍ채권최고액 : 7억원

  ㆍ채권액 : 6억원

  ㆍ공시지가 : 8억원

ㆍ1개의 감정평가법인이 감정한 가액 : 10억원(금융기관에서 채권액 6억원에 대하여 근저당권을 설정하기 위하여 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 가액임)

- 당 토지는 개발제한구역 내에 있는 자연녹지로서 인근 매매유사사례 가격 없음.

- 상속인은 위 토지를 금융비용 등의 사유로 상속일 이후 인근 부동산에 15억원에 매물로 내어놓았으나 매수인이 일체 없어 거래되지 않고 있는 상태임.

O 질문내용

사실관계가 상기와 같은 경우 상속재산가액이 8억원인지, 아니면 금융기관에서 담보목적용으로 감정한 감정가액인 10억원인지 여부 ?

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

o 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

o 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)

(2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (2006. 2. 9. 개정)

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

o 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28.개정)

1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

o 상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)(1998.12.28.개정)

4. (삭제, 1998. 12. 28.)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

o 재재산-582, 2007.05.18

【질의】

납세자가 상속세 신고, 납부시 부동산의 가액평가에 있어서 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 하나의 감정가액(평기시점 및 평가목적은 법에서 요구하는 조건을 모두 충족하였음)을 시가로 보아 상속재산을 평가할 수 있는지 여부

【회신】

하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 “시가”의 범위에 포함되지 아니함.

O 서일 46014-11062.2002.8.19

상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 부동산의 경우에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 개별공시지가 등 보충적 평가방법에 의하는 것임.

o 서면4팀-107,2006.1.23

「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 귀 질의의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하는 적정한 방법으로 평가한 감정가액인 경우에는 시가로 인정될 수 있으며, 이에 해당하는지 여부는 평가대상 재산의 위치․지형․이용상황․주변환경 등 객관적가치에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 적정하게 감정평가하였는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

o 서면4팀-299, 2006.2.16.

「상속세 및 증여세법」제66조의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것임. 이 경우 채권액이라 함은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.