※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1994. 2. 20. 겸용주택 및 부수토지를 취득하여 2008. 3. 20. 양도함

※ 건물 및 부수토지 내역

 • A토지 : 150㎡

 • B토지 : 300㎡

 • C건물 : 주택 70㎡

 • D건물 : 주택 부수창고 30㎡

- 실지거래 양도가액은 2억원이고, 실지 취득가액은 알지 못하여 환산취득가액을 적용하고자 함

- 당해 주택 및 부수토지에 대한 개별주택가격 고시 내역은 아래와 같음

○ 질의내용

소득세법 시행령 제164조 제7항 규정을 적용함에 있어 “국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격”에 부수토지의 일부(A토지)가 누락되어 공시된 경우 당해 주택의 최초 공시가격은 어떤 금액을 적용하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】(2006. 12. 30. 제목개정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가 ~ 다. 생략

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. 이하 생략

② 생략

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정)

④ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① ~ ⑥ 생략

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 이하 생략

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제13조【개별공시지가의 정정】

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정)

② (삭제, 2007. 4. 27.)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조【단독주택가격의 공시】

① 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. (2008.2.29. 직제개정)

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. (2005.1.14. 개정)

③ 제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. (2005.1.14. 개정)

1. 표준주택의 지번

2. 표준주택가격

3. 표준주택의 대지면적 및 형상

4. 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함한다)

5. 그밖에 대통령령이 정하는 사항

④ 제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. (2005.1.14. 개정)

1. 개별주택의 지번

2. 개별주택가격

3. 그밖에 대통령령이 정하는 사항

⑤ 제1항 및 제2항의 표준주택가격 및 개별주택가격의 공시기준일, 공시의 시기, 공시절차, 공시방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.1.14. 개정)

⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다. (2005.1.14. 개정)

⑦ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 당해 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. (2005.1.14. 개정)

⑧ 제3조 제3항ㆍ제4조ㆍ제5조ㆍ제7조ㆍ제8조 및 제14조의 규정은 제1항에 의한 표준주택가격의 공시에 준용하고, 제11조(단, 제1항 내지 제3항을 제외한다) 내지 제15조의 규정은 제2항에 의한 개별주택가격의 공시에 준용한다. (2007.4.27. 개정)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제37조 【개별주택가격의 정정사유】

① 법 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조 제1항에서 “기타 대통령령으로 정하는 명백한 오류”라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. (2005. 1. 14. 개정)

1. 법 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 관한 절차중 주택소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우 (2005. 1. 14. 개정)

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 주택가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우 (2005. 1. 14. 개정)

3. 법 제16조 제7항의 규정에 의한 주택가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우 (2005. 1. 14. 개정)

② 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조 제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정ㆍ공시할 수 있다. (2005. 1. 14. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면5팀-963, 2006.11.24

【질의】

개별주택가격이 공시된 단독주택의 양도소득세 계산시 취득실가를 알 수 없어 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산하는 경우 양도당시의 기준시가는 개별주택가격이 될 것이며 취득당시의 기준시가는 동법시행령 제164조 제7항의 규정에 의해 계산함에 있어, 양도당시(2006년도)의 개별주택가격은 인접한 2필지의 토지가 주택부수토지로서 주택과 함께 공시되었고 최초고시당시(2005년도)의 개별주택가격은 그 2필지의 토지 중 1필지의 토지만 주택부수토지로서 개별주택가격으로 공시된 것으로 해당 구청에서 확인함.

(질의 내용)

위의 경우 양도소득세를 계산함에 있어 2005년도 공시한 개별주택가격을 적용하여야 하는지.

【회신】

「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의 "건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은법 제13조 제1항 및 같은법시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임.