※ 붙임자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 서울에 거주하면서 과천에 99.6.월 1주택을 취득하고 02.7월 수원에 1주택을 취득하였음.

  - 과천의 주택은 2004.10.29일 재건축 사업승인이 되었고 수원시 주택은 2004.12.31일 재건축 사업승인된 주택임.

  - 현재 2주택 모두 공사 진행중에 있고 과천은 08.7.23일 수원은 08.5.15일 입주예정임.

 ○ 질의내용

  ① 위의 수원의 완공 전 입주권을 양도하는 경우 비과세 여부와 완공 후 과천주택의 완공 전에 부동산으로 매도하는 경우 비과세 여부를 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

  ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

  1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

  2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

  3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

  - 이 하 생 략 -

○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호)

제1조 【시행일】

이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행 한다

제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

  ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

  - 이 하 생 략 -

○소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.05.31 소득세법 시행령 제령령18850호, 개정

(16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

 ○ 서면4팀-3070, 2007.10.25

【제목】

2005.5.30. 이전에 사업시행인가를 받은 재건축조합원이 입주권을 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례는 구 소득세법시행령 제155조 제16항을 적용함

【질의】

(사실관계)

- 2001.4월 구입하여 거주한 주택이 재건축사업으로 2005년 멸실된 재건축조합입주권을 보유하고 있으며 다른 주택은 보유하고 있지 않음.

- 동일한 재건축구역내의 다른 아파트의 큰 평수의 입주권을 구입하려고 함.

(질의내용)

상기 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세요건에 대하여 질의함.

【회신】

1. 「 도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도함에 있어 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 (구)소득세법 시행령 제155조 제16항의 규정에 의거 양도소득세가 비과세(양도가액이 6억원 초과하는 경우 6억원 초과부분제외)되는 것임.

2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 (구)「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임.

 ○ 서면4팀-595, 2008.03.07 *

【제목】

2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 완성일 전에 나머지 1주택(요건충족)을 양도하는 경우 비과세대상임

【회신】

2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.

 ○ 서면5팀-2991, 2007.11.14

【회신】

1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 멸실된 때에는 이를 주택으로 보지 아니하고 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 보는 것임.

2. 위1.을 적용함에 있어서 보유하던 다른 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 멸실된 때에는 이를 주택으로 보지 아니하고 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 보는 것임.

○ 서면4팀-2261, 2005.11.18

【제목】

사업계획승인일 현재 1세대1주택 요건을 충족하지 아니한 경우 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 비과세대상에서 제외하는 것임

【질의】

(사실관계)

- 본인은 1991.2. 서울 ○○동 소재 주공아파트 15평형 1채를 구입하여 멸실전인 2003년 까지 12년 거주하고 현재까지 보유하고 있음.

- 동 아파트의 재건축사업계획승인일은 2003.2.8.이고 관리처분계획일은 2004.10.23.임.

- 위의 아파트를 보유하던 중 2001.3.에 사업과 관련하여 공사대물로 서울 ○○동 소재 아파트 2채를 받았으며, 이중 1채는 2003.5.에, 나머지 1채는 2005.6.에 양도하여 현재는 재건축아파트 1채만 보유하고 있음.

(질의사항)

1. 위의 경우 현재 소유중인 재건축아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는지 여부

2. 비과세에 해당하지 아니하는 경우 장기보유특별공제 및 세율적용은 어떻게 하는지.

【회신】

1. 구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원 [사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정(1세대 1주택)에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나, 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 요건을 충족하지 아니하여 비과세대상에서 제외되는 것임.

2. 생략

○ 서면4팀-960, 2006.04.13

【회신】

귀 질의의 경우, 1세대가 1주택(이하 “A”주택이라 함)과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가는 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 멸실되지 아니한 주택(이하 “B”주택이라 함)을 보유하다가 A주택을 양도하는 경우 B주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되는 것임.

○ 서면5팀-821, 2006.11.15

【제목】

재건축주택의 경우 보유기간 및 거주기간은 구주택과 신주택에서의 보유기간 및 거주기간을 합산하는 것임

【질의】

［사실관계］

(재건축주택 취득 및 일반주택 양도 현황)

① 재건축아파트(○○시 소재)

- 2002.9.18. : 재건축 추진 중인 아파트 매입

- 2002.10.12. : 사업승인 통과

- 2005.10.25. : 준공하여 입주, 현재(2006.11.1.)까지 계속 거주함.

② 일반주택 1(□□시 소재 아파트)

- 재건축아파트 매입(2002.9.18.) 이전부터 소유

- 2004.3월 양도하여 실지거래가액으로 신고함.

③ 일반주택 2(아파트)

- 2003년 취득

- 2005. 3월에 양도하여 실지거래가액으로 신고함.

［질의내용］

상기 주택 중 ① 재건축아파트만 현재 소유하고 있으며, 당해 아파트를 양도하는 경우 양도소득세 비과세 해당여부

【회신】

재건축주택을 완공일(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일중 가장 빠른날) 이후에 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 1세대 1주택 요건이 갖추어진 경우에는 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이며, 이 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임.

다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 이 경우에 1세대 1주택 비과세 판정시 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.