※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- [갑]이 부로부터토지 2필지(첫번째 필지(이하 쟁점토지)의 면적은 149.5㎡이고, 두 번째 필지 면적은 353㎡임)를 2006년 4월 26일 증여받음

- 당시 공시지가는 쟁점토지가 ㎡당 82,500원이고, 두번째 필지는 ㎡당 497,000원 이므로 전체 증여가액 187,774,750원으로 증여세 신고 납부를 하였음

- 그런데 2006년 12월 20일에 공익목적으로 공공기관에 쟁점토지의 총면적 149.5㎡ 중 일부인 101.5㎡가 수용됨

- 이에따라 보유기간이 1년 미만이므로 50% 세율로 양도소득세를 신고.납부함(부당행위계산 부인규정에 해당하지 않음)

- 당해 수용 토지에 대하여는 증여일 전인 2005년 7월 19일 1차 수용대상 토지에 대하여 공공기관이 감정평가기관에 평가를 의뢰하였고 동년 7월 22일 평가서를 작성하였으며, 2006년 9월 20일에 2차 수용대상 토지에 대하여 감정평가를 의뢰하여 2006년 11월 26일 감정평가서를 작성함

O 질문내용

위와같은 경우 쟁점토지중 수용된 부분의 토지는 수용가액으로 증여가액을 평가하고, 쟁점토지중 수용되지 않은 부분 및 두 번째 필지는 보충적 평가방법인 공시지가를 적용하여 평가 후 증여세 및 양도소득세를 신고 납부할 수 있는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

  2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

  나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

  3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

  가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)

  (2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)

  다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

  3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (2006. 2. 9. 개정)

  ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

  ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다. (2005. 8. 5. 단서개정)

  ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

  ⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-135, 2008.01.15

  【질의】

  (사실관계)

  - 상속ㆍ증여자산(토지)은 개별공시지가 있으며, 최근 5년간 거래(매매, 수용, 감정, 공ㆍ경매 등 이하 “거래”라 함)이 전혀 없었음.

  - 인근지역의 토지의 “거래사항”(매매, 감정, 수용 공ㆍ경매 등)

  ㆍ 평가기준일부터 6월 이내 : 거래사항 있음.

  ㆍ 평가기준일로부터 5월∼1년 이전 : 거래사항 있음.

- 당해 토지는 부동산투기억제지역 내에 있으나 지가급등지역은 아닌 것 같음.

  (질문내용)

  상속ㆍ증여자산(토지)이 상기 조건에 있는 경우 상기 토지의 상속ㆍ증여시 상속ㆍ증여자산 평가는 양설 중 어느 것에 해당하는지 여부

  〈갑설〉 상기 토지는 개별공시지가에 의하여 평가한다.

  〈을설〉 상기 토지(상속ㆍ증여자산)는 인근지역 토지의 “거래가액(매매, 감정, 수용 공ㆍ경매 등)을 고려하여 상기 토지에 대하여 평가할 수 있다.

  【회신】

  귀 질의의 경우 붙임의 기질의회신문(서면4팀-534, 2006.3.10. ; 서면4팀-1985, 2007.6.26.)을 참조하기 바라며, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항 및 같은 법 시행령 제49조의 규정을 적용함에 있어 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6월 이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외)중에 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 평가기준일과 같은 조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 매매 등의 가액은 같은 령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 재산의 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.

O 서면4팀-534, 2006.03.10

  【질의】

  ｏ 경기도 광주시 소재 토지 및 임야(개별공시지가로 평가한 토지가액의 합계액이 30,728,600원임)를 1998.3.16.에 취득하여 밭으로 경작하고 있으며, 당해 토지를 결혼한 자녀에게 증여하고자 함.

  ｏ 증여받은 토지에 대하여 개별공시지가로 계산하여 3천만원까지는 증여세가 비과세되고 그 초과되는 금액에 대하여만 증여세를 납부하는 것인지, 아니면 그 부근의 토지거래가격에 따라 증여세를 부과하는지 여부

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임.

  이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.

  시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공지가로 평가하는 것임.

  귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임.

  2. 「상속세 및 증여세법」 제53조 제1항 제2호의 규정에 의하여 거주자가 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 증여세 과세가액에서 3천만원(수증자가 미성년자인 경우에는 1천5백만원)을 공제하는 것임. 다만, 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받은 금액이 위의 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분을 이를 공제하지 아니하는 것임.

O 서면4팀-1985, 2007.06.26

  【질의】

  (사실관계)

  - 서울 금천구 소재 토지는 서울특별시 도시계획안 강남순환도시고속도로에 의해 99.7％가 수용당하는 위치에 있는 토지임.

  - 본인은 상기 토지를 82년에 취득하여 지금까지 소유하고 있으며, 정확한 토지의 시세를 알지 못하며, 상기 토지를 자녀에게 증여하려고 함.

  - 상기 토지는 적어도 3년안에 수용당하는 토지이며 시세를 어떻게 적용해야 하는지 알지 못함. 서울시에서 수용가액을 얼마를 책정하여 줄지도 모르는 상황에서 시세적용은 무리라 생각되며, 서울시에서 수용가액을 본인이 임의로 정한 높은 시세를 인정하고 그 가격에 보상을 해준다면 그렇게 하겠지만 증여할 당시의 시세보다 낮게 수용한다면 문제 있는 것으로 생각됨.

  - 10차선 도로를 사이에 두고 맞은 편 몇 곳은 1차공사 구간으로 보상이 2005년도 이루어진 것으로 알고 있으며, 그 곳은 상업지구, 주택이고 위 토지는 준공업지역으로 비교대상이 어렵고, 위치, 면적, 사용용도가 달라 시세 적용이 어떻게 해야하는지 모르겠음.

  - 세무서에 물어보아도 아무런 이야기를 해주지 못하고 있는 현실이고 세무사들 또한 의견이 분분함.

  (질문내용)

  상기 토지를 증여할 경우 시가 적용을 어떻게 해야 되는지.

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임.

  이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간(증여일 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.

  시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것임.

  귀 질의의 경우 증여받은 토지 또는 증여받은 토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은 법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임.

O 서면4팀-3250, 2007.11.09

  【질의】

  (사실관계)

  - 피상속인은 1996.8.28. 아파트 상가를 92,000,000원에 취득하였으며, 그 후 상가를 비롯한 아파트 외 상가전체에 대한 주택재건축사업이 시작되었고 2006.2.에 준공됨 .

  - 당 재건축조합은 관리처분 인가계획(2002.12.21.)에 따라 구 상가에 대한 122백만원으로 평가하고 권리가액을 226백만원으로 하였으며 추가부담금을 부담하고 281백만원에 분양(2003.1.5.)받았음.

  - 분양당시 조합원에게는 3.3㎡당 분양가액을 약 9백만원으로 하였으나 일반분양자에게는 25백만원으로 분양(일반분양자에게 분양한 날은 상속개시 전 6월 이내임)함에 따라 일반분양자의 경우 분양가액은 787백만원임.

  - 피상속인은 2006.6.30.에 사망함.

  (질문내용)

  위와 같이 피상속인이 취득한 조합원 분양분 상가의 시가평가에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함.

  〈갑설〉

  실제 피상속인이 조합원 분양분 상가를 취득하는 데 소용된 비용인 281백만원을 시가로 보아야 함.

  〈을설〉

  조합원과 재건축조합원은 특수관계자이므로 조합원분양가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서규정 “객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에 해당되어 시가로 볼 수 없으며, 일반분양가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액이므로 이를 당해 재산가액의 시가로 보는 것이 타당하다 하므로 일반분양가액 757백만원을 시가로 보아야 함.

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호ㆍ제5항의 규정에 의하여 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 상속재산 또는 당해 상속재산과 면적 위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액이 있는 경우 그 거래가액은 상속재산의 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 상속개시일 전 6월을 경과하고 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 거래된 가액이 있는 경우에도 같은조 제1항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 거래가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 다만, 상속개시일 전 2년을 경과하여 거래된 가액은 “시가”의 범위에 포함되지 아니함. 귀 질의의 경우 상속개시일 전후 6월 이내에 있는 다른 재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는지 여부는 면적·위치ㆍ용도 및 종목 등 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임.

O 서면4팀-107, 2006.01.23

  【질의】

  (사실관계)

  본인이 토지를 증여받아 기준시가로 증여세를 신고하려고 하는데 개별공시지가가 없고 매매사례가액도 없어서 감정가액으로 평가하여 신고하려고 함.

  (질의내용)

  - 증여재산의 평가를 감정가액으로 가능한지 여부

  - 감정평가법인의 약식 감정형식으로 일정한 양식의 서류에 의해서 제공하는 감정가액이 적정한 감정가액의 평가방법에 해당하는지 여부

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 귀 질의의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하는 적정한 방법으로 평가한 감정가액인 경우에는 시가로 인정될 수 있으며, 이에 해당하는지 여부는 평가대상 재산의 위치ㆍ지형ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등 객관적가치에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 적정하게 감정평가하였는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.