※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- A주택 : 서울 송파 00동 32평형 연립주택

- B주택 : 인천광역시 부평구 00동 소재 아파트로 기준시가 1억 미만

* B주택은 2007.02.05. : 주거환경개선사업지구로 지정되었고, 2009~2010년 쯤 관리처분인가예정

[질의사항]

- B주택 양도시 중과여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ]

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(2005.12.31 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

○ 소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005. 12. 31. 제목개정)

① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2008. 4. 29. 직제개정)

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설)

2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “기획재정부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다. (2008. 4. 29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “기획재정부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정)

1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. (2002. 12. 30. 제정)

2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정)

가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정)

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 【정비계획의 수립 및 정비구역의 지정】

① 시장ㆍ군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. (2005. 3. 18. 단서개정)

1. 정비사업의 명칭 (2002. 12. 30. 제정)

2. 정비구역 및 그 면적 (2002. 12. 30. 제정)

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 “도시계획시설”이라 한다)의 설치에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정)

4. 공동이용시설 설치계획 (2002. 12. 30. 제정)

5. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ층수 및 연면적에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정)

6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정)

6의 2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 (2007. 12. 21. 신설)

7. 정비사업시행 예정시기 (2002. 12. 30. 제정)

7의 2. 제30조의 2 제1항의 규정에 의한 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항(재건축임대주택 공급의무지역에 한한다) (2005. 3. 18. 신설)

7의 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다) (2005. 3. 18. 신설)

8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ② 제1항에도 불구하고 「지방자치법」 제3조 제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하 “대도시”라 한다)의 시장은 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하지 아니하고 직접 정비구역을 지정한다. (2008. 3. 28. 신설)

③ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조의 규정에 의하여 특별시ㆍ광역시ㆍ도(이하 “시ㆍ도”라 한다) 또는 대도시에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. (2008. 3. 28. 개정)

④ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 제2항 또는 제3항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경 지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. ⑤ 제4항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. (2008. 3. 28. 개정)

⑥ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다. (2008. 3. 28. 항번개정)

⑦ 정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제3항의 규정에 의한 건폐율등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “지구단위계획구역”은 “정비구역”으로, “지구단위계획”은 “정비계획”으로 본다. (2008. 3. 28. 항번개정)

⑧ 시장ㆍ군수는 정비계획의 내용중 제1항 제7호의 2의 규정에 의한 재건축임대주택에 관한 사항에 대하여는 제30조의 2 제2항의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급받을 자(이하 “인수자”라 한다)와 미리 협의하여야 한다. (2008. 3. 28. 항번개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-3721, 2007.12.28

【질의】

(내용)

- 서울시 지역에 소재하는 A주택(공동주택가격 8,000만원)과 B주택(공동주택가격 1,100만원)을 소유하고 있음.

(질의)

- A주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는지 여부

- A주택을 양도하고 나머지 B주택만을 소유한 상태에서 다른 C주택을 취득한 이후에 B주택을 양도하는 경우 B주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는지 여부 등

【회신】

1. 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법 시행령」 제167조의 5의 규정에 의한 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위 판정은 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임.

2. 주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제157조의 5 제1항 제7호 및 제8호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임.

○ 서면5팀-2364, 2007.08.23

【질의】

(사실관계)

ㆍA주택 : 경기 군포 산본 소재 아파트(2000년도 구입 현재 거주 중)

ㆍB주택 : 서울 금천구 소재 재건축 추진 아파트(2006.10. 구입)

- 2000년 1월 조합설립, 2005년 5월 재건축사업승인, 2006년 11월 관리처분계획인가

(질의내용)

- B주택의 재건축완공 후 전세대원이 1년 이내에 입주하고 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세가 면제되는지 여부

【회신】

2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과되는 1세대2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과세에서 제외하는 것으로서, 주택의 양도당시 「소득세법」 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택［다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외함］은 중과되지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-35, 2006.01.09

【질의】

(현황)

ｏ 서울시 ○○구 ○○동(주택투기지역) 소재 다세대주택을 2005.12.28. 잔금청산양도하였으며 ○○동 주택은 아래 내용에 해당하는 주택임.

- 1세대 2주택 중 1개 주택임.

- 2005.12.26. 제3차 뉴타운 지구지정(뉴타운 특별법에 따라 지정됨)

- 소득세법 시행령 제162조의 3 제3항 제4호 소형주택(다세대주택, 기준시가 1억이하, 85평방미터이하) 해당함.

(질의)

위의 양도한 ○○동 주택이 실지거래가액으로 신고가 가능한지 여부

【회신】

1. 「소득세법 시행령」(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전) 제162조의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전) 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 「주택법」중 개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임.

2. 위 1.을 적용함에 있어서 ‘「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역’이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「같은법」 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임.

○ 서면4팀-607, 2005.04.22

【질의】

(내용)

- 양도하고자 하는 주택은 ○○구 ○○동 XXX-XX번지 2년이상보유한 1세대 1주택임.

- 위 주택의 소재지는 ○○ ◎◎◎지역으로 지정된 곳으로 ◎◎◎기본계획안이 발표된 상태에서 재개발 추진하기 위하여 추진위원회 승인신청이 들어간 상태이고, 토지이용계획확인원을 확인해보면 재개발구역으로는 아직 지정이 안되어 있음.

(질의)

- 위 주택을 양도할 경우 기준시가로 양도소득세 신고가 가능한지 여부.

【회신】

1. 소득세법시행령 제162조의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 동법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부 할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정법률로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임.

2. 위 1.를 적용함에 있어서 ‘도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역’이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임.

(이하여백)