1. 질의내용
[사실관계]
- 현황
사업명 : 군산수송, 수송2지구 택지개발사업
위치 : 군산시 00동, ㅁㅁ동 일원
사업면적 : 1,231,037.5 ㎡ (수송지구 : 552,152.5 ㎡, 수송2지구:678,885㎡)
사업기간 : 1999.6.9 - 2007.12.31.
시행사 : 한국토지공사
1994.6.15 : 군산 수송지구 택지개발 사업 예정지구 지정
1994.10.5 : 군산수송2지구 택지개발사업 예정지구 지정
1999.6.9 : 개발계획승인 (2개지구 같은날 승인)
2003.11.15 : 실시계획승인 (2개지구 같은날 승인)
2004.8.30 : 환지계획인가 (2개지구 같은날 인가됨)
2007.12.11 : 수송택지 사업준공
2007.12.27 : 토지평가 협의회
- 군산시 수송택지개발지구는 94.6월 수송1지구, 94년10월 수송 2지구를 택지개발지구지정을 받았으며 택지개발촉진법 제9조 제5항에 의거 도시개발법 규정에 따라 환지 계획인가를 득하고 사업이 완료됨에 따라 환지확정처분 및 청산을 하고자 함.
- 위와 같이 지구가 분할되어 지정 시행됨에 따라 당초 1필지의 토지가 토지주의 의사와는 무관하게 2필지로 분할되어 각 지구별로 환지됨에 따라 증 환지된 사업지구 부분과 감환지 된 사업지구 부분이 발생하여 군산시 및 토지공사에서는 수송 . 수송2지구 환지시행규정.규칙에 따라 상호 지구내 증환지와 감환지를 상계하고 대금을 청산할 계획으로 추진 중임.
[질의내용]
- 이 경우 각 택지개발 사업지구별로 발생한 증 환지대금의 징수할 부분과 다른 사업지구내의 감 환지대금의 청산할 부분에 대하여 서로 상계하고 그 차액만을 징수 또는 청산할 경우 당초 감 환지지구내의 면적이 감된 환지대금의 청산부분에 대하여 양도로 보는지 여부 및 증 환지된 부분의 토지의 취득시기는 환지 확정일로 보아야 하는지 당초 환지 전 토지의 취득일로 보아야 하는지에 대한 질의임.
2. 쟁점사항
① 동일한 필지의 토지를 분할하여 2개의 택지개발 사업지구로 지정되고 각각 지구별로 환지확정된(동시진행) 경우 당해 택지개발 사업지구별 환지권리면적비율이 각각 달라서 2개의 지구별 권리면적 중 권리면적이 큰 지구로 환지를 확정하고 다른 지구내의 권리면적까지 권리면적이 큰 사업지구로 환지 확정하는 경우에 각각의 사업지구별 종전토지에 대한 권리면적대비 면적이 감된 부분은 보상금을 지급하고 증된 부분은 청산금을 추가 징수하는 경우 보상금을 지급하는 사업지구내의 지급할 보상금과 청산금을 추가 징수하는 사업지구내의 청산금을 상호 상계하고 그 차액만을 토지 소유자에게서 징수하는 경우
동일한 토지정리사업으로 보아 그 차액에 해당하는 토지부분에 대하여만 추가 취득또는 청산으로 보아 일방의 사업지구에서 보상금에 상당하는 감된 토지에 대하여는 양도로 보지 않고 환지로 볼 것인지 여부
② 일방의 사업지구내 증가된 면적의 취득시기 및 감소된 면적을 상계한 순수 증가된 차액에 대하여 납부한 토지의 면적에 대한 취득시기를 언제로 보아야 하는지 여부.
3. 관련법령
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】
① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다.
4. 유사사례
【회신】
귀 질의와 같이 택지개발촉진법상 택지개발지구로 지정된 토지의 일부를 사업시행자와 환매특약부 매매계약을 체결하여 개발후에 새로운 지번의 토지를 공급받는 조건으로 양도하는 경우에는 소득세법 제88조 제2항의 “환지처분”에 해당하지 아니하는 것임.
【보충설명】
ｏ 도시개발법, 도시재개발법, 주택건설촉진법, 농촌근대화촉진법 등의 법률 규정에 따라 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 소득세법상 양도에 해당하지 아니하나,
ｏ 택지개발촉진법에 의하여 환매특약조건부로 양도하는 토지는 환지처분에 해당하지 아니하여 소득세법상 양도에 해당함.
○ 감심98-171, 1998.06.16
【제목】
토지환지시 당초 권리면적 증감분에 대해 지번별로 환지청산금을 납부하거나 교부받았으나 환지토지 전체로 보아 오히려 그 면적이 증가된 경우이므로 ‘양도’에 해당하지 않음
○ 국심2001부537, 2001.06.18
【제목】
환지면적이 권리면적을 초과해 납부하는 ‘환지징수금’과 환지면적이 권리면적에 미달해 교부받는 ‘환지청산금’은 별개의 사항이므로 환지청산교부금 전액에 대한 양도세 과세 정당함
【회신】
1. 토지구획정리사업법 기타법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 소득세법 제88조 제2항의 규정에 의하여 양도로 보지 아니하며, 그 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 같은법시행령 제162조 제3항의 규정에 의하여 환지전 토지의 취득일이 되는 것임. 다만, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지청산금을 납부하는 과도면적(증평)부분은 환지전 토지와는 별도로 환지시에 새로이 취득한 것으로 보는 것임.
2. 위 1.에 의하여 취득한 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 취득가액은 취득일 직전의 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하여 계산하는 것이며, 그 취득일이 1990. 8. 30 이전에 도래한 경우에는 소득세법시행령 제164조 제10항의 규정에 의한 산식으로 환산한 가액에 의하여 계산하는 것임.