〔붙임 : 참고자료〕

1. 질의내용

 (사실관계)

 - 당사(이하“매수인”)는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 정관 및 등기부등본 상 목적사업인 부동산 임대업을 영위하기 위하여 매도인 소유의 서울시 소재 임대 사업용 부동산(이하 “대상 부동산”)을 매입하여 사업용 자산으로 이용할 계획임.

 - 매도인은 자산유동화에 관한 법류에 의하여 설립된 자산유동화전문유한회사(이하 “매도인“)로 서울시 강남구 역삼동 648-19 외 소재하는 지하1층 지상20층의 오피스빌딩(이하 ”대상 부동산“)에 사업자등록(사업자등록번호 : 220-85-1XXXX)을 하여 부동산임대업을 영위하고 있으며, 본점은 서울시 서대문구 충정로3가 소재 사업자등록(사업자등록번호 : 110-81-6XXXX)을 하고 있음.

   본점 소재지는 매도인의 업무를 총괄하는 장소임. 매도인은 대상 부동산을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 선순위사채를 발행하였으며, 추후 대상 부동산을 매수인에게 매각한 후에 선순위사채를 상환하고 해산할 예정임.

- 부동산매매계약관련 주요내용은 아래와 같음.

   (1) 영업권 등의 평가 여부

   매수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 매도인의 당해 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가 작업을 하지 아니하였고, 영업권을 승계하거나 이에 대한 대가를 지급하지 아니함.

   (2) 임대차계약의 승계 여부

   매수인은 매도인과 체결한 부동산매매계약서(포괄사업양도양수계약이 아님)에 따르면 매수인은 매도인이 기존에 체결한 임대차계약을 인수하는 것으로 약정을 함. 이는 매도인이 임차인과 체결한 임대차계약서상의 임대차 계약기간이 만료되지 않은 상태에서 임대차계약을 해지하여 임차인을 내 보낼 경우 매도인이 임차인에게 손해배상책임의 문제가 발생할 수 있으며, 임대차계약의 승계가 없이 부동산을 양도하는 경우에 매도인이 매수인에게 명도의 책임문제가 발생함. 승계를 원하지 않는 임차인에 대하여는 승계가 이루어지지 않을 수도 있음.

   ․ 임대차계약인수합의서에 따르면, 부동산매매완결일전에 확정된 매도인과 임차인간의 임대차계약에 따른 채무 또는 의무불이행에 대하여는 매수인에게 승계되지 않고 임차인과 매도인이 상호간에 처리하는 것으로 규정하고 있음. 결국, 임대차계약이 승계가 되었다고 하더라도 매수인과 임차인간에는 임대차계약승계일 이후에 발생하는 채무 또는 의무불이행에 대하여만 책임문제가 발생하며, 임대차계약승계일전에 매도인과의 임대차계약상 발생한 채권, 채무에 대하여는 매수인에게 승계되지 않음에 따라 매수인이 임차인과 새로이 임대차계약을 체결한 것과 차이가 발생하지 않을 것임.

 (3)인적설비의 승계여부

  - 매도인은 자산유동화에 관한 법률에 따라 종업원을 둘 수 없지만, 계약에 의해서 고용된 3명의 내국인 이사와 1명의 내국인 대표이사를 두고 있음. 이사들은 매도인의 이사회를 구성하여 대상 부동산의 운영, 유지, 매각 등의 중요한 의사를 결정하고 지시하고 있음. 매도인의 정관 제22조에 따르면 이사의 임기는 그 취임승낙일로부터 회사의 해산일까지로 한다고 규정하고 있으나, 이러한 임원들은 매수인에게 승계가 되지 않음.

   ․ 매수인은 부동산투자회사법에 따라 종업원을 둘 수 없는 관계로 외부의 제3자와 부동산관리계약을 체결하여 부동산을 운영하고 있으며, 이러한 계약이 승계가 불가능한 것은 아니나 매수인은 이를 승계하지 않고 부동산관리계약을 해지한 상태에서 대상 부동산을 매입함.

   ․ 부가가치세법 기본통칙 6-17-1(사업양도의 범위)에서는 인적설비의 포괄적양도가 사업양도의 중요한 조건인 바, 여기에서의 인적설비라는 의미가 반드시 고용관계가 있는 자연인을 의미하는 것은 아닌 것으로 이해됨. 매도인의 경우 회사의 특성상 외부의 제3자와의 계약을 통하여 종업원이 할 수 있는 역할을 수행하게 하고 있으며, 이러한 외부의 제3자도 매도인의 입장에서는 인적설비의 역할을 수행하는 것으로 이해되며, 이러한 계약이 승계가 되지 않았다면 인적설비가 포괄적으로 양도가 되지 않은 것으로 사료됨.

   (4) 부동산 외의 자산의 승계 여부

   매도인이 영위하는 부동산 임대업과 관련하여 발생한 임대보증금을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 어떠한 자산 및 부채의 승계도 이루어지지 않음.

   ․ 당해 부동산을 기초로 자산유동화계획에 따라 발행된 선순위사채의 승계도 이루어짐이 없이 매수인이 추후 대상 부동산의 매각 대금으로 동 사채를 상환할 예정임. 매수인은 임대차가 만료되지 않아 승계하기로 합의한 임차인의 임차보증금을 제외한 어떠한 자산과 부채도 승계하지 않음.

   (5)보험계약 등의 승계여부

   부동산 임대업을 수행하기 위하여 부동산에 대한 화재보험 등을 반드시 가입하여야 하며 매도인도 이에 따라 대상 부동산에 대한 재산종합보험(화재보험 포함)과 책임보험에 가입을 하고 있음.

   부동산 매매계약에 따르면 매도인은 매매완결일로부터 10영업일 이내에 대상 부동산에 대하여 가입한 재산종합보험, 책임보험 및 매매목적물의 운영과 관련하여 체결한 관리계약 등 일체의 계약을 매매완결일 기준으로 해지하여야 하는 상태로 대상 부동산을 매수인에게 양도를 하여야 하므로 매수인은 새로이 보험계약을 체결할 것임. 즉, 본 대상 부동산만을 매매하고자 하는 것이 매도인과 매수인의 의사임.

(6)기타 참고사향

   매도인의 최근 재무제표에서 매수인에게 승계예정인 임대보증금은 총 부채의 15%에 상당하나, 나머지 차입금 등 85%에 상당하는 부채 및 토지 건물을 제외한 자산은 매수인에게 승계되지 않음.

  (질의사항) 본건 매매계약에 의한 대상 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것”에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

⑥ 다음 각 호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.

○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것,

2. 미지급금에 관한 것,

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

■ 서면․인터넷․방문상담3팀-2408, 2007.08.29

【질의】

(사실관계)

- 내국법인 갑(이하 “양도인”)은 부동산임대업을 주업으로 하는 법인으로서 경기도 성남시 소재 오피스 빌딩 및 그 부지(이하 “쟁점 부동산”)를 보유하고 있으며, 양도인은 현재 쟁점 부동산의 임대 가능한 면적 중 일부 공실을 제외한 대부분에 관하여 임차인들과 총 7건의 임대차계약을 체결하여 임대사업용으로 사용하고 있고 양도인과 자산관리위탁계약을 체결하여 쟁점 부동산을 관리하는 업체가 사용하고 있는 일부 부분을 제외하고 양도인이 쟁점 부동산을 사용하고 있는 부분은 없음.

- 양도인은 쟁점 부동산을 내국법인 을(이하 “양수인”)에게 양도하는 계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고자 하며 구체적인 양수도의 조건은 다음과 같으며, 양수인은 쟁점 부동산을 양수하여 직접 사무실 등으로 사용하지 아니하고 임대사업용으로 사용할 예정임(즉, 양수인과 별도의 자산관리위탁계약을 체결하여 쟁점 부동산을 관리할 자산관리업체가 사용할 일부 부분만을 제외하고는 전부 임대사업용으로 사용될 예정임).

⑴ 영업권 등의 평가여부

양수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 양도인의 쟁점 부동산 및 임대차보증금을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가 작업이나 승계를 하지 아니하였음.

⑵ 임대차계약의 승계여부

본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산과 관련된 임대차계약을 전부 승계하도록 할 예정으로 거래의 완결과 동시에 쟁점 부동산에 대한 임대차계약에 따른 권리와 의무(임대차보증금 포함)는 양도인으로부터 양수인에게 승계되며, 거래완결일 이전에 양도인이 임차인으로부터 선 수령한 임대료는 거래완결일을 기준으로 정산될 예정임.

⑶ 부동산 외의 자산의 승계여부

본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나 쟁점 부동산의 보유, 사용, 유지, 임대, 운영 등에 사용되는 동산, 기계장치, 집기, 비품 등 유형자산을 쟁점 부동산고 더불어 양수인에게 양도할 예정이며, 양도인은 양수인에게 본건 매매계약에 따라 거래완결일에 양도될 쟁점 부동산과 관련된 유형자산 이외에 소유하고 있는 유형자산은 없으므로 양수인에게 승계될 유형자산도 없음.

⑷ 기타 계약의 승계여부

쟁점 부동산에 대한 자산관리회사와의 계약은 승계되지 않으며, 쟁점 부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정임.

⑸ 인력의 승계여부

쟁점 부동산과 관련하여 양도인의 비상근 이사 및 감사 이외에 상근 임직원은 없으며, 이러한 양도인의 비상근 이사 및 감사는 양수인에게 고용승계되지 않을 예정임.

⑹ 부채의 승계여부

양도인의 주요 부채로는 국내 금융기관과 체결된 대출약정서(Loan Agreement)에 따라 쟁점 부동산을 담보로 하고 제공받은 차입금과 해외기명회사채 및 임대차보증금이 있으며, 이러한 양도인의 부채는 임대차보증금을 제외하고는 승계되지 않을 예정임.

(질의상항)

본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것”에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함.

【회신】

부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산 및 임대보증금을 제외한 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

■ 서면3팀-3157, 2007.11.21

부동산임대업을 영위하는 법인이 당해 부동산임대업에 공하던 부동산과 임대보증금을 제외한 유동자산 등 관련 자산과 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 부동산임대업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

■ 서면3팀-1970, 2007.07.13

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로,

부동산임대업을 영위하는 법인이 임대보증금을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 관련 자산 및 부채를 승계하지 아니하며, 종업원을 제외하고 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.