※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 서울시 00동 000번지 소재 대지 176.5㎡ 중 1/2을 [갑]에게 2007.4.16 증여함

- 동 지번에는 주택이 있었으나, 2007.3.30 멸실함

- 증여일 현재 토지에 대한 개별공시지가는 공시되지 아니함

O 질문내용

위와같은 경우 증여재산가액은 아래중 어느 방법으로 평가하는지에 대하여 질의함

[갑설]

증여당시 토지 개별공시지가가 없으므로 세무서에서 토지 감정평가기관 2곳에 감정을 의뢰하여 평균가액으로 토지가액을 평가한다

[을설]

2006.1.1기준 개별주택가격이 있으므로 토지, 건물을 안분계산하여 토지가격을 평가한다

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

  1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)

  건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

  건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

  ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 8. 5. 개정)

  1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 8. 5. 개정)

  2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

  4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (2002. 12. 30. 신설)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-1918, 2007.06.19

  【질의】

  (사실관계)

  - 당해 토지는 주택의 부수토지에 해당하였으며 2005.1.1.자로 개별공시지가를 결정고시하고 개별주택가격을 고시함(2005.4.30. 고시)

  - 2006년에는 개별주택가격은 2006.4.28. 고시하였으나, 개별공시지가는 결정 고시하지 않았음

  - 2006.7.1. 위 주택을 철거하여 나대지 상태가 되었음

- 2006.8.1. 위 토지를 증여하였으며 실지거래가액 내지 감정평가액 등이 없음

  (질문내용)

  위와같은 경우 동 토지에 대한 보충적평가방법 적용시 상속세및증여세법 제61조 제1항 및 동법 시행령 제50조 제1항 제4호에 의한 개별공시지가가 누락된 토지에 해당하는지 또는 2005년에 고시된 개별공시지가를 적용하는지 여부

  (쟁점사항)

  2006년 개별주택 공시당시 토지와 건물을 포함한 개별주택가격은 고시하였으나 별도로 토지에 대한 개별공시지가는 고시하지 않은 경우로서, 고시일 이후에 주택 건물을 멸실하여 나대지인 상태로 증여하고 상속세및증여세법 제60조 제3항에 따라 같은법 제61조에 의하여 평가할 경우 개별공시지가 없는 토지로 볼 것인지 또는 개별주택가격을 토지 및 건물로 안분한 가액을 적용할 지 여부

  【회신】

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 공시 후 주택부분을 멸실하고 토지만 증여하는 경우로서 당해 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법에 의한 개별공시지가로 평가한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하는 것이며, 귀 질의의 경우와 같이 당해 토지에 대하여 증여당시에 고시된 개별공시지가 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것임.