1. 질의내용 요약

○ 사실관계

▷ 거주자 갑은 수도권에 일정면적의 토지를 소유하고 있어 전원빌라단지(주택 20채 이상)를 신축․분양 하고자 함.

▷ 갑은 건축 관련 전문지식이 부족하여 갑의 책임하에 건축허가, 설계 및 사업관련 인․허가 등을 전문업체와 대행계약을 체결하고 건축시공 및 분양 등에 관한 사항도 관련 전문업체와 대행계약을 체결한 후 관련비용은 추후 분양대금에서 결제하려 함.

○ 질의내용

상기와 같은 경우 주택신축판매업인 사업소득에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 삭 제 (1995. 12. 30)

○ 소득세법 시행규칙19-5 【주택신축 판매사업의 범위】

소득세법 시행령 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면1팀-535, 2007.04.27

【질의】

Ｏ 본인은 수도권에 현행 소득세법 제104조의 3에 해당하는 비사업용토지를 소유하고 있으며, 이 토지에 본인명의로 주택신축판매업 사업자등록을 한 후 종합건설업자에게 일괄도급을 주어 국민주택규모이하 다세대주택을 신축하여 분양 판매하고자 함.

(질의) 상기의 경우 비사업용토지이며 토지소유주의 건설업면허 보유여부와 상관없이 주택신축판매업 해당여부

【회신】

귀 질의의 경우 거주자가 다세대주택을 신축ㆍ판매함으로써 발생한 소득의 구분은 기 질의회신문(소득46011-3248, 1999.8.18.)을 참고하기 바람.

○ 소득46011-3248, 1999.08.18

거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임.

○ 서면1팀-448, 2007.04.06

【질의】

Ｏ 개인이 장기 보유한 토지 위에 주택을 신축하여 판매하는 경우에 양도소득 또는 사업소득의 과세방법에 있어서 어느 것이 타당한지 여부

〈갑설〉 전체를 사업소득으로 과세하며 개인의 최초 토지 취득가액은 사업소득의 필요경비에 산입함.

〈을설〉 사업에 공한 날까지는 양도소득으로 과세하고 그 이후로는 사업소득으로 과세하되, 사업에 공한 날의 토지의 양수가액은 사업소득의 필요경비에 해당함.

Ｏ 위의 경우에서 개인들(5명)이 공동으로 주택신축판매업을 하는 경우와 개인들(5명)과 시행자가 지주 공동사업으로 주택신축판매업을 하는 경우의 소득구분

【회신】

귀 질의의 경우 거주자(소득세법 제87조의 공동사업장 포함)가 주택을 건설하여 판매하는 사업의 업종 구분은 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조와 같은법 기본통칙 19-5 규정에 따라 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 주택신축판매업의 총수입금액에 대응하는 필요경비의 계산은 같은법 시행령 제55조 제1항 제2호 및 기질의회신문(서일46011-11732, 2002.12.23.)을 참고하기 바람.

○ 서면1팀-1403, 2004.10.12

주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매용으로 신축한 주택을 사업자가 거주목적으로 사용하는 주택은 당해 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 주택의 신축ㆍ양도에 대한 사업성 여부는 그 거래의 목적이나 거래의 횟수, 규모, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 종합적으로 고려하여 사실 판단할 사항임.