1. 질의내용

가. 사실관계

<전주 서부신시가지 도시개발사업 개요>

○ 위치 : 전주시 완산구 효자동 일원

○ 규모 : 2,536,677㎡

○ 사업비 : 4,560억원(공사 : 2,238, 보상 : 968, 기타 : 1,354)

○ 공사기간 : 1999~2008(9개년)

○ 사업방식 : 도시개발법에 의한 도시개발사업(환지+수용)

○ 추진상황

 - 2002.06.28 전주서부신시가지 도시개발구역지정 승인(건교부)

 - 2002.07.06 전주서부신시가지 도시개발구역지정, 고시

 - 2003.03.14 실시계획인가(지역단위계획 포함)

 - 2003.07.15 환지계획인가 및 예정지 지정

 - 2003.08.18 전주시에서 체비지 매각 실시 및 입찰에 응해 체비지 매수

 - 2008.03월 공사 준공 예정

 - 2008.06월 환지확정처분 공고 예정

○ 환지청산금 발생

- 본인은 전주시에서 서부신시가지 실시계획인가시 권리면적을 최초에 502.3㎡로 공시 했어야 하는데 전주시 직원 실수로 530.4㎡로 입찰공고를 내었음(입찰시 530.4㎡에 해당하는 금액을 납부하였음.

- 이후 환지계획변경통지서의 내용과 환지처분조서에 따라 부족면적 28.1㎡에 환지청산금 41,166,500원이 발생하였으나, 실지 청산금은 위 부족면적에 대해 입찰금액으로 납부한 29,271,875원을 차감한 11,894,691원임.

나. 질문내용

상기의 경우 2003. 8월에 체비지를 취득하여 환지확정처분 공고일 전에 환지청산금을 수령한 경우 양도소득세를 어떻게 신고하여야 하는지 즉, 세율을 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 60%를 적용하여야 하는지 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 기본세율을 적용하여야 하는지

2. 쟁점사항

(1)「도시개발법」에 의한 도시개발사업 진행 중 사업시행자로부터 체비지를 취득한 후 환지확정처분공고일 전에 청산금을 수령한 경우 당해 체비지가 토지(「소득세법」제94조 제1항 제1호)에 해당하는지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리(「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목)에 해당하는지

(2) 취득한 체비지가 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 경우 “토지”로 전환되는 시기는 언제인지

(2) 취득한 체비지가 “토지”에 해당하는 경우 소득세법시행령 제168조의 제1항 제1호 해당하여 비사업용 토지에서 제외되는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제152조【환지 등의 정의】

① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 기본통칙 94-1【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】

영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

○ 도시개발법 제33조【체비지 등】

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다. (2007. 4. 11. 개정)

○ 도시개발법 제35조【환지예정지 지정의 효과】

④ 시행자는 제33조의 규정에 의한 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. (2000. 1. 28. 제정)

○ 도시개발법 제41조【환지처분의 효과】

⑤ 제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 이를 취득한다. (2000. 1. 28. 제정)