1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2006.05.30 국민주택 규모의 아파트 5호로 임대사업자 등록을 함

- 그런데 그 중 2호가 2007.01 공시지가 3억을 넘었으며 재건축 가능성이 있음

 ○ 질의내용

- 최초 합산배제 신청을 할 때는 3억이 넘지 않는 주택이었지만 2007년도에 3억

 이 넘은 2호는 합산배제 대상이 되지 않는지?

- 임대사업을 시작한 지 10년이 되기 전에 주거용 일반주택을 매도하는 경우 중

 과세되는지?

- 임대사업주택이 재건축이 되어 25.8평이 넘어도 임대사업주택으로 인정받을

 수 있는지와 인정받을 수 있는지?

- 임대사업주택 5호 등록 조건이 미달하기 전에 국민주택 규모의 아파트를 매입

 하여 추가 등록하면 10년 의무기간 계산은 언제인지?

- 이미 등록한 임대사업주택 중의 1호를 주거용 일반주택으로 변경할 수 있는지와

 이미 혜택받은 세금을 추가 납부하는 것 이외에 불이익이 있는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상

소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 󰡒수도권󰡓이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항제4항의 규정에 의한 읍면 (2003. 12. 30. 신설)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005. 12. 31. 제목개정)

① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설)

2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 항번개정)

○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12. 개정)

② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12. 신설)

○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29. 제목개정)

① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정)

③ 「부가가치세법」 제5조의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (2006. 12. 30. 개정)

④ (삭제, 1996. 12. 30.)

⑤ 사업장소재지 관할세무서장은 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 고유번호를 부여할 수 있다. (2005. 12. 31. 개정)

⑥ (삭제, 2000. 12. 29.)

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

(2001. 12. 31. 제목개정)

① ～ ④

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정)

2. (삭제, 2001. 12. 31.)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정)

3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정)

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정)

⑥ 생략

나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)

○ 서면4팀-2433, 2007.08.10

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 일반주택이라 함)만을 소유하고 있는 경우, 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대3주택 이상의 양 도소득세 중과세 적용대상에서 제외되는 것입니다.

○ 서면5팀-1836, 2007.06.19

【회신】

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 같은 시(특

별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에 소재하고 있는 5호 이상의 국민주택을 소득세법 제

168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록을 한 주

택으로서 10년 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액

이 3억원을 초과하지 않는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대3주택 이상의 양도소

득세 중과세율(60%)을 적용하지 않는 것이며, 임대기간의 계산은 「조세특례제한법

시행령」제97조의 규정을 준용하는 것임.

○ 서면4팀-741, 2007.03.02

【회신】

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에 소재하고 있는 5호 이상의 국민주택을 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록을 한 주택으로서 10년 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하지 않는 것이며, 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」제97조의 규정을 준용하는 것임.

1. 질의내용 요약

 ○ 내 용

  - 2006.05.30.국민주택 규모의 아파트 5호로 임대사업자 등록을 함

  - 이 중 2호가 2007.01. 현재 공시지가 3억을 넙었으며 재건축 가능성이 있음

 ○ 질 의

  - 최초 합산배제 신청을 할 때는 3억이 넘지 않았지만 2007년에 3억이 넘은 2호는 합산배제 대상이 되는지?

- 임대주택을 개시한 지 10년이 되기 전에 일반주택 양도하는 경우 중과세 대상인지?

  - 임대사업주택이 재건축이 되어 국민주택규모 이상으로 되어도 계속하여 임대사업주택으로 인정되는지와 인정되지 않는 경우 일반주택과 합산하여 종부세를 납부하는지?

  - 임대사업주택 5호 등록 조건이 미달하기 전에 국민주택 규모의 아파트를 매입하여 추가 등록하면 10년 의무 기간 기산일은 언제인지?

  - 이미 등록한 임대사업주택 중의 1호를 주거용 일반주택으로 변경할 수 있는지와 가능하다면 이미 혜택받은 세금을 추가 납부하는 것 이외에 벌금이 있는지?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2007. 8. 6. 개정)

1. 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

2. 「임대주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)

가. 「주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

4. 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (2007. 8. 6. 신설)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것 (2007. 8. 6. 신설)

나. 제8항에 따른 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2007. 8. 6. 신설)

다. 「건축법」 제18조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 6개월 이내일 것 (2007. 8. 6. 신설)

⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정)

○ 임대주택법 제2조 【정 의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30. 개정)

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면5팀-3211, 2007.12.12

「종합부동산세법」 제8조에서 규정하는 합산배제 임대주택이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것임.

○ 서면5팀-2411, 2007.08.29

종합부동산세법 제8조 제2항 제1호의 규정에 의한 임대주택이라 함은「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것입니다.

○ 서면5팀-2430, 2007.08.30

「종합부동산세법」 제8조에서 규정하는 합산배제 임대주택이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하는 것입니다.