※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- [갑]법인은 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 통해 사업양수를 하였으며, 사업양수 대가는 순자산 시가(감정평가액 등)에 영업권평가액을 가산하여 산정됨

- 사업양수와 관련된 [갑]법인의 회계처리는 다음과 같음

 차) 부동산 100 대) 차입금(*) 150

     예금 35

     영업권 15

                 (*) 채권자 A가 80, 채권자 B가 70을 대여함

- PF 대출시 동 차입금 150을 담보하기 위하여 사업시행권, 부동산, 예금을 아래와 같이 담보로 제공함

- 부동산 : 근저당권 설정계약 및 등기

- 예금 : 질권설정하고 인출제한 하되, 채무불이행 사유가 발생하지 않는 한 당해 사업시행을 위한 사업비 집행을 위해 대주의 동의하에 인출 가능

- 사업시행권 : ‘사업시행권 포기각서’에 따라 채무불이행 사유 발생시 사업시행권을 채권자 혹은 채권자가 지정하는 자에게 조건없이 이전할 것을 약정

- ‘C법인’은 PF사업과 관련하여 [갑]법인과 건설공사 용역계약을 체결하였으며, 이에따라 ‘공사계약상 [갑]법인이 ’C법인‘에 대해 부담하는 장래의 모든 채무’를 담보하기 취하여 근저당권 및 질권을 설정함

- 당해 자산에 대하여 상속세및증여세법 상의 시가평가를 하고자 하며, 평가기준일 현재 영업양수도 관련 자산 부채현황은 다음과 같음

 차) 부동산 100 대) 차입금 150

     예금(*1) 30 잉여금 -8

     영업권(*2) 12

   (*1) 사업양수시점은 35이나 사업비를 집행(5)함에 따라 감소함

   (*2) 법인세법상 영업권 상각(3)에 따른 감소분임

    * C법인에 대한 공사대금 미지급금은 없음

- 동 부동산은 평가기준일 전후 3개월 내의 기간동안 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 ․ 공매 사실이 없으며, 평가기준일 현재 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조의 보충적평가방법에 의한 시가는 장부가액에 미달함

- 매입가액에서 법인세법상 기준내용연수에 따른 감가상각비를 차감한 영업권가액은 12이며, 이는 상속세및증여세법 시행령 제59조 제2항의 초과이익금액을 기준으로 환산한 가액보다 큼

O 질문내용

위와같이 동일한 채무에 근저당권이 설정된 부동산, 질권 설정된 예금, 사업시행권이 공동으로 담보로 제공되었을 경우 상속세및증여세법 제66조[저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례] 적용 및 평가방법은?

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

  다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

  1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

  2. 양도담보재산

  3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

O 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

  ① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

  1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

  3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정)

  ② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (2002. 12. 30. 개정)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-2245, 2007.07.24

  【질의】

  (사실관계)

  - 공동담보는 총채권액(대출금액): 910,000,000

  - 공동담보재산 목록(근저당권설정일 : 2007.4.3.)

  ① 시흥시 ☆☆동 대지 374㎡

  ② 동소 창고 84㎡

  ③ 군포시 △△동 답 665㎡

  ④ 군포시 △△동 답 932㎡

  ⑤ 안산시 □동 ◇◇아파트 150.86㎡

  - 증여재산(증여등기 접수일, 2007.4.3.) : 상기의 ①, ②

  - 각 사례별 평가내역 집계표

  물건구분 ⓐ 대출시 감정평가액 ⓑ 법에 의한 평가액 ⓒ 기준시가

  ①번 물건 523,600,000 411,400,000 411,400,000

  ②번 물건 16,884,000 8,064,000 8,064,000

  ③번 물건 199,500,000 44,289,000 44,289,000

  ④번 물건 279,600,000 45,481,600 45,481,600

  ⑤번 물건 430,000,000 330,000,000 202,000,000

  합계 1,449,584,000 839,234,600 711,234,600

  ㆍⓐ 대출시 감정평가액 : 대출시 1개의 평가법인이 감정한 가액

  ㆍⓑ 법에 의한 평가액 : 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가한 가액

  ㆍⓒ 기준시가 : 토지는 공시지가, 아파트는 공동주택고시가격

  (질문내용)

  - 상속세및증여세법 제66조 및 동법 시행령 제63조의 내용을 보면 저당권 등이 설정된 재산의 평가는 제60조에 의한 평가액과 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다라고 되어 있음.

  - 그런데 안분계산 방법 중 공동담보재산의 평가시 상속세및증여세법 통칙 제66-63…3(공동담보된 재산의 평가방법) 제2항에 보면 전체 채권액을 평가할 재산과 그 외 재산의 가액은 평가기준일 현재 법에 의한 평가액으로 안분하여 계산한다고 규정되어 있음. 이 경우 “법에 의한 평가액”이란 무엇을 말하는 것인지 여부

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일 현재의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산한 가액으로 하는 것임.

O 서면4팀-1524, 2006.05.30

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 증여 당시 동 증여재산에 대한 근저당건 설정내용

  - 증여자가 20년 보유한 서울소재 단독주택

  - 2006.2.28. : 대출상환으로 근저당권 설정해지

  - 2006.4.25. : 증여

  (질의내용)

  이 경우 증여재산의 평가시 상증법상 평가방법에 있어 증여시점에 근저당권이 설정해지되었으므로 근저당권이 설정된 재산의 평가방법을 적용하지 않는지 아니면, 증여일로부터 전후 3월이내에 해당하여 근저당권이 설정된 재산의 평가방법을 적용하는지 여부

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 채권액은 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것임.

O 서면4팀-711, 2007.02.27

  【질의】

  (사실관계)

  - 부친이 소유하고 있는 다음의 상가를 자녀에게 증여하려고 함. 동일 상가건물 안에 각 호수에 대해 구분등기되어 있고, 구분등기되어 있는 모든 호수를 공동담보로 하여 근저당권 2억원이 설정되어 있음.

  - 상가현황

  구 분 101호 102호 201호 301호 계

  ① 사용용도 직접 사용 임대 직접 사용 임대

  ② 임대현황 - 보증금:4천만원

  월세:27만원 - 보증금:3천5백만원

  월세:24만원

  ③ 법 제61조 제1항 제1호ㆍ제2호에 의한 평가액 ㉠ 30,000 ㉡ 20,000 ㉢ 23,000 ㉣ 27,000 ㉤ 100,000

  ④ 법 제61조 제7항에 의한 평가액 - ㉥ 58,000 - ㉦ 51,000 -

  ⑤ 법 제66조에 의한 평가액 60,000 80,000 46,000 89,000 275,000

  ⑥ ③,④,⑤중 큰 금액 60,000 80,000 46,000 89,000 275,000

  (질문내용)

(질문1) 공동근저당권이 설정된 자산의 채무액을 각 호수별로 분배하는 방법은.

  (질문2) 상가전체를 증여했을 경우 위 상가의 증여재산가액 평가시 채권액과 보증금을 어떻게 고려하는지.

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산하고, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권이 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임.

O 서면4팀-2298, 2006.07.14

  【질의】

  ｏ 갑은 본인 소유주택을 형제인 을에게 부담부증여할 예정임.

  ｏ 주택현황

  ① 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의한 평가액 : 70,000천원

  ② 같은법 제66조의 규정에 의한 평가액 : 110,000천원

  - 은행근저당권 설정된 채무액 20,000천원, 전세보증금 90,000천원

  (질문)

  상기와 같이 갑이 시가를 산정하기 어려운 주택을 을에게 증여하면서 동 주택에 대한 채무중 전세보증금 90,000천원만을 을이 인수하는 경우 증여재산가액 계산방법

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.

  2. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.

  3. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 산정방법에 대하여는 기존 질의회신문(서면4팀-944, 2005.6.15.)을 참조하기 바람.

O 재재산46014-233, 2001.09.21

  【질의】

  1. 별첨 국세청 제도 46014-12668(2001. 8. 16)호의 회신내용에 의문이 있어 재질의함.

  당초 본 건 사안의 발단이 되었던 당사에 대한 모기업 (주)○○의 담보원용(지급보증을 위한 보완 담보장치)을 받게 된 까닭은 당시(1991. 2월∼1994. 8월) 주거래은행인 한국산업은행의 자체 채권보전을 위한 강력한 요청으로 행해지게 되었으며 응하지 않았을 경우 담보부족으로 인한 여신중단이 불가피했던 실정이었음. 이에 대해 정식으로 근저당권 설정을 하지 않았던 것은 당사의 근저당권 설정비용을 면해주기 위한 배려였었고 은행에서 다른 법적인 장치를 하게 되었음.

  【회신】

  근저당권이 설정된 재산은 상속세 및 증여세법 제66조 및 동법시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 상속세 및 증여세법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임.

  이 경우 “당해 재산이 담보하는 채권액”이라 함은 근저당권이 설정된 재산에 대한 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액을 의미하는 것이며

  동일한 채권을 담보하기 위하여 평가대상 재산에 물적담보가 설정된 것외에 평가대상 재산의 담보력이 부족하여 타사로부터 담보원용을 받은 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채무액에서 담보원용받은 금액으로 인하여 발생한 실채무액을 차감하는 것임.