※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

가. 사실관계

1번주택(2003년 취득 비과세요건 갖춤)

- 서울 00구 00동 00아파트 000-0000(2007.4.30. 414백만원)

- 취득 : 2003.02.28.(소유권 보존)

2번주택

- 인천 00구 00동 000-000 다세대 지층 비1호(2007.4.30. 32백만원)

- 취득 : 2007.10.01.

- 양도 : 2008.3.3. 공공용지의 협의 취득(대한주택공사)

3번주택

- 서울 00구 0동 000-000 다세대 000호(2007.9.28. 108백만원)

- 취득 : 2007.10.12.

나. 질문내용

- 1번주택을 2008.8월에 양도시 비과세여부와 2번주택이 수용됨에 따라 입주권이 나올시 에도 1번주택을 현재시점에서 매도해도 비과세 되는지?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호)

제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정)

1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. (2002. 12. 30. 제정)

2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정)

가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 3. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택에 한한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설)

4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설)

5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설)

6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설)

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면5팀-3023, 2007.11.19

【질의】

주거환경개선지구 지구민의 아파트 특별분양권이 소득세법 제89조의 2항 주택으로 간주 하는 입주권의 범위에 해당되는지 아니면 분양권에 해당하는지 여부

【회신】

「소득세법」 제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의해 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축 사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함함] 또는 2006.1.1. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」 사업의 관리처분계획이 인가되어 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」 (법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득한 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 것을 말하는 것임.

○ 서면4팀-2067, 2007.07.04

「소득세법」 제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의해 2006.1.1.이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축 사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함함] 또는2006.1.1.이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득한 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」 사업의 관리처분계획이 인가되어 취득한 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」(법률 제6852호「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함)제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득한 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1.이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 것을 말하는 것임.

○ 서면5팀-2575, 2007.09.17

(사실관계)

A주택 1998.10.30. 취득 2007.9.4. 양도(양도소득세 납부)

B주택 2000.11.30. 취득 2006.11월 (3년이상 보유 및 2년이상 거주)

C주택 2007.7.24. 취득 2008.6월 양도예정

A,B,C주택 모두 서울시 소재

(질의내용)

(질의1) 새로운 주택 취득후 양도하는 B주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부 및 고가주택에 해당되는 경우 적용되는 세율은.

(질의2) A주택 양도시 적용되는 세율은.

【회신】

1. 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임.

2. 양도소득세가 과세되는 1주택(이하 “종전주택”이라 함)을 보유한 1세대가 당해 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(1년이 경과하여 양도하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제83조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 1세대 2주택 중과대상에 해당되지 않는 것임.

○ 서면4팀-2007, 2007.06.28

(사실관계)

- 1989.5월과 2005.6월 각각1주택을 취득하여 보유하던 중 2006.11월 1주택을 취득 후 2005.6월 취득한 주택이 노후하여 멸실신고 후 멸실하고 1989.5월 취득한 주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지.

(질의내용)

- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임.

○서면5팀-2012, 2007.07.09

양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법 시행령 제167조의 3의 규정에 의한 1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임

(이하여백)