※ 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 경기도 안산시 00동 소재 나대지 240㎡를 배우자에게 증여하고 건축임대사업을 할 예정임
O 질문내용
1. 나대지 증여시 감정평가를 하여 실거래가 가까이 현시세가 반영되도록 하려면 어떻게 하여야 하는지
2. 향후 건축한 다세대중 일부를 양도하여 그 자금을 자녀에게 주는 경우 증여에 해당하는지
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. (2007. 12. 31. 개정)
1. 재산을 증여받은 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산
2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항 및 같은 조 제3항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산
② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 「소득세법」에 의한 소득세ㆍ「법인세법」에 의한 법인세 및 「지방세법」의 규정에 의한 농업소득세가 수증자에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 이 경우 소득세ㆍ법인세 및 농업소득세가 「소득세법」ㆍ「법인세법」ㆍ「지방세법」 또는 다른 법률의 규정에 의하여 비과세 또는 감면되는 경우에도 또한 같다.
③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003. 12. 30. 신설)
O 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 납세의무】
① 수증자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 수증자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 증여세를 면제하되, 제45조의 2의 규정에 의한 증여세를 명의자인 영리법인이 면제받은 경우에는 실제소유자(영리법인을 제외한다)가 당해 증여세를 납부할 의무가 있다.
(이하생략)
O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)
(중간생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면4팀-3606, 2007.12.21
【질의】
(사실관계)
- 2005년 1월 분당소재 아파트를 부인에게 증여함.
(질문내용)
증여세는 「상속세 및 증여세법」에서 민법 제830조의 1 및 제831조 부부 별개재산을 인정하고 과세한 것인지 아니면 소유는 계속 본인 것으로 인정하고 과세만 하는 것인지 여부
【회신】
타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것임.
O 서면4팀-892, 2008.04.02
【질의】
(사실관계)
- 본인은 2007.7.20. 남편으로부터 토지를 증여받았음.
- 본인이 증여받은 토지를 감정하여 감정가로 2008.4.20.경 남편에게 증여하고자 함.
(질문내용)
증여가 가능한지 증여가 가능하면 증여세는 중과되지 않는지.
【회신】
1. 「상속세 및 증여세법」 제31조 제4항의 규정에 의하여 증여를 받은 자가 증여받은 재산(금전을 제외함)을 증여계약의 해제 등에 의하여 증여세 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보는 것이나, 증여받은 날로부터 6월후에 반환하거나 다시 증여하는 경우에는 당초 증여와 반환ㆍ재증여 모두에 대하여 증여세가 과세되는 것임.
2. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가로 보는 것임.
3. 증여세율은 붙임의 「상속세 및 증여세법」 제26조 및 같은법 제56조의 규정을 참조하기 바람.
O 서면4팀-804, 2008.03.26
【질의】
(사실관계)
- ［갑］이 부로부터 토지 2필지(첫번째 필지(이하 쟁점토지)의 면적은 149.5㎡이고, 두 번째 필지 면적은 353㎡임)를 2006.4.26. 증여받음.
- 당시 공시지가는 쟁점토지가 ㎡당 82,500원이고, 두번째 필지는 ㎡당 487,000원이므로 전체 증여가액 187,774,750원으로 증여세 신고 납부를 하였음.
- 그런데 2006.12.20.에 공익목적으로 공공기관에 쟁점토지의 총면적 149.5㎡중 일부인 101.5㎡가 수용됨.
- 이에 따라 보유기간이 1년 미만이므로 50％ 세율로 양도소득세를 신고ㆍ납부함(부당행위계산 부인규정에 해당하지 않음).
- 당해 수용 토지에 대하여는 증여일 전인 2005.7.19. 1차 수용대상 토지에 대하여 공공기관이 감정평가기관에 평가를 의뢰하였고 동년 7월 2일 평가서를 작성하였으며, 2006.9.20.에 2차 수용대상 토지에 대하여 감정평가를 의뢰하여 2006.11.26. 감정평가서를 작성함.
(질문내용)
위와 같은 경우 쟁점토지 중 수용된 부분의 토지는 수용가액으로 증여가액을 평가하고, 쟁점토지 중 수용되지 않은 부분 및 두 번째 필지는 보충적 평가방법인 공시지가를 적용하여 평가 후 증여세 및 양도소득세를 신고 납부할 수 있는지 여부
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일 전 3월 이내의 기간을 제외)중에 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 평가기준일과 같은 조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 가간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 매매 등의 가액은 같은 령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 재산의 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 귀 질의의 경우 위에 해당하는지 여부 및 다른 재산의 감정가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부는 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목 등 구체적인 사실을 종합하여 판단한 사항임.
O 서면4팀-3013, 2007.10.19
【질의】
(사실관계)
○ 상속세및증여세법 제42조 제4항에서 미성년자 ed이 타인으로부터 재산을 증여받아 증여일로부터 5년 이내에 개발사업의 시행 형질변경 등 재산가치 증가사유로 인한 당해 재산가치 증가에 따른 이익으로서 기준이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하도록 규정하고 있음.
○ 사례
건설업을 영위하는 연간 수입금액 1천억원 이상인 법인 및 36홀 규모 골프장을 영위하는 법인의 최대주주 및 대표이사이고, 나이는 만37세 이상으로서 연간 근로소득수입금액 합계액 12억원, 부동산 양도소득세 및 부동산 등 재산이 있는 자(이하 갑이라 함)가,
- 2005년 3월 부친으로부터 토지를 증여(증여가액 20억원)받아,
- 2005년 3월 건축물 건축허가를 받고, 2007년 3월까지 착공연기를 허가받아,
- 2007년 3월에 착공하여
- 2009년 초 건축물을 준공할 계획임.
- 건축허가ㆍ형질변경ㆍ건축물의 건축과 이에 소요되는 자금의 조달은 모두 갑 자신의 책임과 계산에 의하여 시행함.
(질의내용)
(질의1) 상증법 제42조 제4항에는 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인허가 주식 등의 상장 및 합병 기타 대통령령이 정하는 사유를 재산가치 증가사유로 규정하고 있는데 상기 사례에 해당하는 재산가치 증가사유는.
(질의2) 상증법에 규정된 재산가치 증가사유에 해당되는 경우로서 그 사유가 연속적으로 발생되는 건축물의 건축허가일로부터 형질변경 및 건축물의 준공일까지의 소유기간이 2년 이상 장기간인 경우 상증법시행령 제31조의 9 제6항의 재산가치 상승금액을 계산함에 있어서 각각의 재산가치 증가사유 즉, 건축허가, 착공 및 준공 등의 행위가 완료된 때마다 당해 증가사유별로 각각 계산하는지 아니면, 재산가치 증가사유에 해당하는 행위가 최종적으로 완료되는 시점에 재산가치 상승금액 전체를 계산하여야 하는지.
(쟁점사항)
1. 상증법 제42조 제4항에는 개발사업의 시행 형질변경 공유물분할 사업의 인허가 주식 등의 상장 및 합병 기타 대통령령이 정하는 사유를 재산가치 증가사유로 규정하고 있는데 상기 사례에 해당하는 재산가치 증가사유는.
2. 상증법에 규정된 재산가치 증가사유에 해당되는 경우로서 그 사유가 연속적으로 발생되는 건축물의 건축허가일로부터 형질변경 및 건축물의 준공일까지의 소요기간이 2년 이상 장기간인 경우 상증법시행령 제31조의 9 제6항의 재산가치 상승금액을 계산함에 있어서 각각의 재산가치 증가사유 즉, 건축허가, 착공 및 준공 등의 행위가 완료된 때마다 당해 증가사유별로 각각 계산하는지 아니면, 재산가치 증가사유에 해당하는 행위가 최종적으로 완료되는 시점에 재산가치 상승금액 전체를 계산하여야 하는지.
【회신】
미성년자 등 그 직업ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 자신의 계산으로 개발사업의 시행 등의 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 타인으로부터 재산을 증여받은 경우로서 그 재산을 증여받은 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등의 사유로 인하여 재산가치의 증가에 따른 이익을 얻은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제42조 제4항의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 판단할 사항임.