※ 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 2006.03.00. : 민간임대아파트 입주
. 확정분양가로 일반아파트와 동일하게 계약금, 중도금, 잔금 형태로 입주전 대금지급완료(확정분양가 전체를 납부해야 입주가능 했음)
. 공공임대아파트처럼 별도의 월 임대료를 내다가 추후 등기 시 재산정을 통한 분양가 적용이 아님
[질의사항]
- 이 경우 등기만 나중에 되는 것이지 잔금을 입주전에 모두 지불해야 입주할 수 있었으므로 만약 입주시점을 기준으로 해서 2년 6월 뒤인 2008.9월 등기 직후 매도한다면 세율은 누진세인지?
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)
⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.
⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)
⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)
⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정)
○ 임대주택법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정)
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. (2008. 3. 21. 개정)
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 (2008. 3. 21. 개정)
나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2008. 3. 21. 개정)
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
5. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
○ 임대주택법 시행령 제9조 【임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제12조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. (2005. 9. 16. 개정)
1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 (2005. 9. 16. 개정)
2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 (2005. 9. 16. 개정)
② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. (2005. 9. 16. 개정)
1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우
가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 국토해양부와 그 소속기관 직제 부칙)
나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가 (2000. 7. 22. 개정)
3. 법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 국토해양부와 그 소속기관 직제 부칙)
③ 제2항 제2호 나목에 따라 임대사업자가 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다. (2007. 3. 27. 신설)
1. 2년 연속 적자 발생 사실의 입증이 가능한 해당 기간의 손익계산서 (2007. 3. 27. 신설)
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실의 입증이 가능한 해당 기간의 현금흐름표 (2007. 3. 27. 신설)
④ 임대사업자는 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. (2005. 9. 16. 개정)
⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 국토해양부령으로 정한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 국토해양부와 그 소속기관 직제 부칙)
1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 (2005. 12. 13. 개정)
2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택 (2005. 12. 13. 개정)
3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 (2005. 9. 16. 신설)
⑥ 제2항 제2호의 규정에 의한 허가 및 동항 제3호의 규정에 의한 신고에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 국토해양부와 그 소속기관 직제 부칙)
⑦ 법 제12조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각 호의 요건을 말한다. (2007. 3. 27. 신설)
1. 분양전환계획을 포함한 임대주택의 향후 관리계획 (2007. 3. 27. 신설)
2. 국민주택기금 융자금 및 임대보증금 등의 변제를 위한 재원조달 계획 (2007. 3. 27. 신설)
3. 부도임대주택 등의 정상화를 위한 법 제12조의 2 제1항에 따른 보증가입 또는 특수목적 법인 등의 설립 계획 (2007. 3. 27. 신설)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 재재산-506, 2006.4.26.
【질의】
확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①)
임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우
⇒ 임대주택의 취득시기는
① 임대보증금 납부일인지.
② 분양전환하는 날인지 여부.
【회신】
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.
○ 서면4팀-2436, 2006.07.24
【질의】
확정분양가로 분양된 민간건설임대아파트의 취득시기가 분양대금을 납입한 잔금일자인지 임대주택사업자와의 분양전환한날인지에 대하여 질의함.
【회신】
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.
(이하여백)