※붙임자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 78년에 구입한 광주광역시의 목조주택을 2008.5.10일 미혼인 아들에게 금융기관채무 3천만원을 아들이 갚는 조건으로 아들에게 증여하였으며 아들은 수원에서 직장을 다니고 있음.
- 84년에 구입한 광주광역시에 소재한 주택이 2003.년 재건축 사업승인 후 2005.10.월 관리처분인가되고 2008.7.월 완공예정임.
○ 질의내용
- 위의 경우 아들에게 증여한 주택의 채무인계분에 대하여 양도소득세가 비과세되는지요?
- 위의 재건축 주택 완공후 언제 양도하여야 양도소득세가 비과세되는 지요?
(원래의 아파트보다 9평이 증가되어 재건축됨)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1. 생략
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
③ ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)
⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)
⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 취득가액 (2008. 2. 22. 신설)
법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액 (2008. 2. 22. 신설)
「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-3193, 2006.09.18 **
【제목】
부담부증여에 있어 증여재산이 소득세법상 비과세요건을 갖춘 1세대1주택인 경우 양도소득세가 비과세되는 것임
【질의】
［사실관계］
거주자(65세의 단독세대주인 모친)가 투기지역인 경기도 ○○소재 아파트(국민주택 규모 미만, 6억이상의 고가주택에 해당하지 않음)를 취득 후에 제3자에게 전세를 준 상태에서 거주를 □□으로 이전할 목적으로 □□소재 아파트를 분양받아 이사를 하였고, ○○소재 아파트를 2006.9월 아들에게 증여할 예정임.
증여할 ○○소재 아파트의 임대보증금 8천만원과 당해 아파트에 담보된 은행대출금 1천만원을 수증자인 자녀(30세 이상으로 일정한 수입이 있는 근로자임)가 인수할 예정임.
［질의내용］
(질의1) 임대보증금에 대하여 부담부증여 해당여부
(질의2) 부담부증여에 해당하는 경우 양도소득세 과세시 비과세를 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
1. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여세과세가액은 증여일 현재 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며, 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되 당해 채무는 같은법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에 한하는 것임.
2. 「소득세법」 제88조 제1항 및 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 단서의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 당해 증여자산이 「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.
○ 서면5팀-805, 2008.04.15
【제목】
재건축사업의 시행으로 2005.12.31 이전에 관리처분인가되고 사실상 멸신된 이후 재개발주택의 완성전에 나머지 주택을 양도한 경우 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함
【질의】
(사실관계)
- 경기도 광명 소재 A아파트 1994년 4월 취득
- 경기도 광명 소재 B아파트 1999년 8월 취득
- A아파트 2005.12.28. 관리처분계획인가, 현재 재건축 진행중
- A아파트 완공전에 B아파트 양도예정
(질의내용)
- 재건축 진행중인 아파트가 완공되기 전에 다른 1주택(3년이상 보유)을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능한지 여부
【회신】
1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.
○ 서면5팀-934, 2008.04.30
【제목】
재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 취득일부터 보유기간을 기산함
【질의】
(사실관계)
① 구주택의 재개발사업으로 청산금 추가 부담하고 신주택을 취득(주택가격: 5억원, 구주택: 2억원, 추가부담: 3억원)
② 주상복합건물인 아파트의 전용면적 관련
- 1997년 말 외환위기 직후 주택의 양도소득세 감면 확대
- 주상복합건물 중 아파트 또는 철골구조 아파트의 공용면적인 발코니 면적
(질의사항)
① 재건축하여 신축된 아파트를 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 산정기준
② 주상복합건물 중 감면주택의 경우 발코니 면적의 전용면적 포함 여부
【회신】
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임.
2. 귀 질의사항과 관련되는 유사사례(서면4팀-533, 2007.2.8. ; 서면5팀-328, 2006.10.4.)를 참고하기 바람.
○ 서면4팀-741, 2008.03.19 **
【회신】
「소득세법」 제89조 및 「같은법 시행령」 제154조 규정에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것임. 이때 ‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하는 것이며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것임. “1세대”의 구분은 실질적으로 생계를 같이하는가 여부에 따르는 것으로, 형식상의 주민등록 내용에 불구하고 실질적인 생활관계를 고려하여 사실판단할 사항임.