※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 15년째 1주택을 보유하여 거주해 오고 있던 중, 2004. 8. 16. 새로운 집을 취득하기 위해 재건축진행중인 아파트(여의도 한성아파트) 입주권을 취득하였음

- 취득당시 당해 재건축사업 진행 상황

 ․ 조합설립인가일 : 2000. 8. 28.(주택건설촉진법)

 ․ 사업계획승인일 : 당해 재건축아파트의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역 중 상업지역에 위치하고 있으며, 주택법 제16조 제1항 단서 및 같은법 시행령 제15조 제2항의 규정에 의거 사업계획승인대상에서 제외됨

  ․ 건축허가일 : 2002. 12. 17.

  ․ 이주개시일부터 이주완료일 : 2004.5.24 ~ 2004. 9.30

  ․ 철거일 : 2004. 10. 1.

  ․ 현재 ‘여의도자이’아파트로 재건축 중이며, 2008년 5월 완공예정임

 - 「주택건설촉진법」에 의해 주택조합설립인가를 받았으나, 「주택법」에 의한 사업계획승인 없이(제외대상이므로) 건축법에 의한 허가를 받아 재건축사업을 진행하고 있음

○ 질의요지

- 「주택법」제16조 제1항 단서 및 같은법 제15조 제2항의 규정에 따라 사업계획승인대상에서 제외되는 재건축사업의 경우 조합원 입주권의 권리로 변환되는 시기를 언제로 보아야 하는지?

2. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사(국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 5. 29. 개정)

○ 주택법 시행령 제15조 【사업계획의 승인】

① 법 제16조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, “대통령령이 정하는 면적”이라 함은 1만제곱미터를 말한다. (2003. 11. 29. 개정)

② 법 제16조 제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 「농어촌주택개량 촉진법」에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다. (2005. 3. 8. 개정)

1. 1세대당 주택의 규모가 제21조 제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우 (2003. 11. 29. 개정)

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우 (2003. 11. 29. 개정)

○ 제17조 【다른 법률에 의한 인ㆍ허가 등의 의제 등】

① 시ㆍ도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다. (2003. 5. 29. 개정)

1. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 (2005. 7. 13. 개정)

○ 주택법 시행령 제21조 【주택의 규모 및 규모별 건설비율】

① 법 제21조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사업주체가 건설ㆍ공급할 수 있는 주택의 규모는 단독주택은 1호당 330제곱미터 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297제곱미터 이하로 한다. (2003. 11. 29. 개정)

② 건설교통부장관은 도시의 건전한 발전과 산업 및 관광의 진흥을 위하여 필요하거나 그 밖에 특별한 사유가 있는 경우에는 제1항의 기준에 의하지 아니하고 사업주체가 건설ㆍ공급할 수 있는 주택의 규모를 따로 정할 수 있다. (2003. 11. 29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 주택규모는 주거전용면적을 기준으로 산정한다. (2003. 11. 29. 개정)