1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 구로구 온수동 소재 30년된 연립주택(12세대)을 재건축예정으로 조합설립대상요건 해당하지 아니함
- 재건축시 3개동으로 각각 필지 분할하여 1개동당 8세대 재건축예정임
- 재건축시 1개동당 8세대이며 기존 주민 4인과 사업주체측 1인등 총5인이 공동 건 축주가 됨 → 건물 완공 후 조합원 4인이 각 1세대 배정받고 사업주체가 일반분양 하여 사업비 충당함
- 기존주민 4인이 각 1/8씩 지분 구분되고 사업주체자는 4/8 지분이 형성됨
- 재건축후 지분은 대지권 10-12평, 건물 20-23평 예정임
[질의사항]
- 기존주민 재건축후 소유권 등기시 재건축으로 인하여 양도소득세 납부 대상여부?
- 기존주민도 신규취득으로 보는지와 기존주택 보유기간 적용하여 기존주택 연장으 로 보는지 여부
- 위 경우 소득세법시행령 제156조의2 제5항 규정을 적용받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정)
○ 소득세법시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위]
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005. 12.31 개정)
○ 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-2751, 2007.10.16
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의에 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임
○ 서면4팀-271, 2007.01.19
【질의】
(내용)
- 1992년 2월 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)을 취득하였음.
- 2001년 9월경 연접한 주택소유자 2명 및 시공업자와 기존주택(단독주택 3개)을 헐고 새로운 다세대주택(8세대)를 건축하여 3세대는 기존주택의 소유자가 자가사용 주택으로 받고 나머지 5세대(주택)는 일반분양하여 시공업자의 건축비에 충당하기로 하였음.
- 당초 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)이 다세대주택 302호(건물 108.66㎡, 토지 41.14㎡)으로 되었음.
- 2001년 11월 건축허가, 2002년 8월 사용승인
- 2006년 12월 다세대주택 302호를 양도함.
(질의)
- 위 다세대주택 302호를 2006년 12월에 양도한 경우 당해 주택의 토지 및 건물의 취득시기는 언제인지 여부 등
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임.
2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 일반분양한 경우로서 자가사용하는 새로운 주택을 양도하고 당해 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.
○ 서면4팀-2506, 2005.12.14
【질의】
서울시 ○○구 ○○동에 있는 빌라(18세대, 1983년 신축)를 재건축 추진하여 2002.12월 말경 19세대로 준공후 1세대는 일반분양하고 18세대는 조합원 본인들이 입주할 예정으로 있음. 당해 재건축은 2004. 7월 조합결성후 18인 공동사업자 명의로 부가가치세 사업자 등록(건설업)을 필하였으며, 도시및주거환경정비법에 의한 정식 재건축은 아님.
1. 상기와 같이 도시및주거환경정비법에 의한 재건축이 아닌 일반 재건축인 경우 재건축시점에서 당초 본인 대지 지분 전체를 양도로 보는지 아니면 외부분양(1세대)으로 인해 세대별로 각각 감소한 지분(세대당 약1.5평)만 양도로 보는지.
2. 20년 가까이 거주하다가 일반 재건축조합의 조합원인 본인의 재건축된 빌라를 타인에게 매도할 경우 본 재건축빌라외의 다른 주택이 없는 경우로서 1세대 1주택 소유자인 경우 1세대 1주택 비과세요건인 보유기간의 기산일은 언제인지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.
○ 서면4팀-309, 2006.02.17
【질의】
(질의 1)
공동사업자(15가구) 결성(조합)하여 소유하고 있는 주택 및 토지를 상기조합에 현물출자 하여 건축법에 의한 재건축을 하는 경우, 소득세법에서는 조합에 현물출자시 양도소득세를 과세한다고 하는데, 양도시기는 등기접수일이나 현물출자일중 빠른 날이라고 되어있음. 현물출자일이란 구체적으로 어떤 날을 의미하는지 회신하여 주기 바람.
【회신】
1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임.