[ 관련 첨부서류 ]
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 본 건 질의와 관련된 Project Financing계약의 주요내용은 다음과 같습니다.
․ 사업명: ○○시 ○○동 ○○아파트 신축사업
․ 분양매출 추정액: 1,800억원, 공사도급금액: 1,044억원
․ 부동산개발금융 형태 : PF ABCP(*) (상법상 SPC가 먼저 기업어음(CP)을 발행하여 조달한 자금을 시행사에 대여하는 방법)
․ 차주는 시행사가 되며, 대주는 상법상 SPC임(대출금액 305억원).
․ 차주에 대한 대출금액은 오로지 본 건 사업을 위한 토지매입비, 각종 인허가 관련 공과금, 조세, 대출이자 납입 등 사업 관련 비용으로만 사용됨.
․ 차주는 신탁대상부지 전체를 신탁대상물로 하여 부동산 수탁자(토지신탁사)와 부동산 담보신탁계약을 체결하고, 부동산 담보신탁계약서상 수익권을 목적물로 하여 대주를 신탁원본 및 수익의 제1순위 우선수익권자로, 시공사를 제2순위 우선수익권자로 지정하여야함.
․ 시공사인 당사는 본 건 사업에 대한 공사기간 내 책임준공 의무가 있으며, 시행사의 귀책사유로 인하여 대출약정에 기재된 기한이익 상실사유 발생시에는 대출금액 상환의무를 인수(채무인수 부동산개발사업의 경우, 시행사의 신용만으로는 관련 부지(토지) 매입시 필요한 자금 조달이 불가능하여, 시공사의 채무인수 약정을 통해 금융기관으로부터 자금을 조달하고 있음.)함과 동시에 기존 시행사가 보유한 사업관련부지의 소유권 및 사업시행권 등 본 건 사업과 관련한 모든 권리를 승계받게 됨(시행사와 시공사는 특수관계자 아님).
- 2007년 중 시행사의 기한이익상실 사유(신탁토지에 대한 제3채권자의 가압류) 발생으로 약정에 따라 시공사인 당사가 시행사의 채무를 인수함과 동시에 시행사의 본 건 사업관련 모든 권리(토지 소유권, 사업시행권 등)를 승계하였음.
- 채무인수(305억원) 당시의 당해 토지의 시가는 210억원(토지신탁사 신탁가액 기준)이며, 법인세법 제35조의 정상가액범위(시가의 70%~130%)는 147억원~273억원임. 또한, 사업시행권의 가치는 본 건 아파트 신축사업의 분양율에 따라 100% 분양시에는 약 170억원(총 분양매출금액 1,800억원의 약 9.4%)으로 추산되며, 보수적으로 판단하여 분양율을 70%로 가정시에는 약 118억원(1,800억원×70%×9.4%)으로 추산됨.
○ 질의요지
부동산 개발사업에 소요된 대출금액을 시공사가 채무인수함과 동시에 이에 대한 대가로서 시행사가 가지고 있던 토지 소유권 및 사업 시행과 관련된 일체의 권리를 인수받았을 경우, 토지의 정상가액을 초과하는 채무인수 금액을 세무상 토지의 취득원가로 계상하여야 하는지 여부
□ 질의 요지: 자산(토지)의 정상가액을 초과하는 채무인수 금액을 세무상 토지의 취득원가로 계상하여야 하는지 여부 |
(1) 갑설: 시행사가 주택건설사업을 계속 진행할 수 없어 약정에 따라 시공사의 지위로서 불가피하게 채무인수를 함과 동시에 특수관계자가 아닌 시행사가 가지고 있던 관련 자산(토지) 및 사업시행 권리를 인수받았을 경우, 채무인수가액 중 당해 자산(토지)의 정상가액 초과분은 장래 발생될 분양이익 한도 내에서 지급된 금액으로서 자산의 취득원가인 토지가액에 산입하는 것이며 향후 분양수익 인식시 분양매출원가(손금)로 처리함이 타당함.
(2) 을설: 채무인수가액 중 당해 토지의 정상가액 초과분은 장래 발생될 분양이익 한도 내에서 지급된 금액 성격으로서 영업권 대가에 해당하며 향후 5년 정액법으로 상각하여 손금으로 처리함이 타당함.
(3) 병설: 채무인수가액 중 당해 토지의 정상가액 초과분은 사업양수과정에서 발생된 특별손실이므로 인수시점의 손금으로 처리함이 타당함.
(4) 정설: 채무인수가액 중 당해 토지의 정상가액 초과분은 기부금에 해당함.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)
○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】
① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28. 개정)
3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액
② 제1항의 규정에 의한 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정)
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (1998. 12. 31. 개정)
3. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산 : 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 기획재정부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주 등이 취득한 주식 등 : 취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권(법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다)의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할(물적 분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 다음 각호의 금액을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 법 제15조 제2항 제1호의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액
2. 제52조의 규정에 의한 건설자금에 충당한 차입금의 이자
3. 유형고정자산의 취득과 함께 국ㆍ공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국ㆍ공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 당해 유형고정자산의 취득가액으로 계상한 금액 (2006. 2. 9. 신설)
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 자산을 제68조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건 등으로 취득하는 경우 발생한 채무를 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입에 있어서 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액
3. 제88조 제1항 제1호 및 제8호 나목의 규정에 의한 시가초과액
4. (삭제, 2001. 12. 31.)
④ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 법 제42조 제1항 각호 및 제3항의 규정에 의한 평가가 있는 경우에는 그 평가액 (1998. 12. 31. 개정)
2. 제31조 제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정)
3. 합병 또는 분할합병(제1항 제4호에 해당하는 경우를 제외한다)으로 인하여 받은 제11조 제9호의 규정에 의한 이익이 있는 경우에는 그 이익을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정)
⑤ 제3항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제18조의 2 제1항 제3호ㆍ법 제18조의 3 제1항 제3호ㆍ법 제28조ㆍ법 제73조ㆍ법 제98조 및 법 제120조의 규정을 적용하지 아니한다.
○ 법인세법 시행령 제35조 【기부금의 범위】
법 제24조 제1항의 규정에 의한 기부금은 제36조의 규정에 의한 지정기부금과 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 법인이 제87조의 규정에 의한 특수관계자외의 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 무상으로 지출하는 재산적 증여의 가액
2. 법인이 제87조의 규정에 의한 특수관계자외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 차감한 범위안의 가액으로 한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면2팀-2069, 2004.10.11
[법인] 매입자산
【제목】
법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 매입가액에 취득부대비용을 가산한 금액이지만, 고가매입의 경우 그 시가 초과액 또는 정상가액 초과액은 그 취득가액에 포함하지 아니함
【질의】
당사는 건설업을 영위하는 법인으로, 사업부지를 소유한 법인(자본금 1억원, 1974년 환지로 취득한 사업부지가 있으며, 동 토지의 2004년 공시지가 총액은 170억원임. 다른 자산은 없음)을 157억원에 인수하여 공통주택 건축을 시행하고 자 하는 바, 이 경우 토지 등 취득가액은 얼마인지.
【회신】
귀 질의의 경우, 귀 법인이 다른 법인으로부터 토지를 매입한 것인지, 다른 법인의 주주로부터 당해 법인의 주식을 매입한 것인지 등 거래관계가 불분명하여 정확한 회신이 어려우나,
법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 법인세법 제41조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제72조 제1항 제1호의 규정에 의하여 『매입가액에 취득 부대비용을 가산한 금액』으로 하는 것이며, 다만, 자산의 고가매입으로 인하여 같은법 제52조의 부당행위계산부인 규정 또는 같은법시행령 제35조의 의제기부금 규정이 적용되는 경우 그 시가 초과액 또는 정상가액 초과액은 그 취득가액에 포함하지 아니하는 것으로, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.
○ 서면2팀-82, 2007.01.11
[법인] 매입원가
【제목】
토지매입시 채무인수액은 토지취득원가에 가산하는 것이나 채무를 인수하지 아니하는 것으로 합의한 때에는 토지의 취득원가에 가산하지 아니함
【질의】
(사실관계)
- 2005.5월 토지소유자(갑)과 건축예정물권 분양계약하고 365백만원 수령
- 2005.11.2. 건설공사 도급계약서 작성
- 2005.11.9. 시공사가 토지소유자의 금융부채와 이자 등의 비용을 부담하고 기존 건축물예정물권 분양계약을 승계하는 조건으로 토지에 대한 소유권을 이전받기로 합의
(질의요지)
시공사가 토지소유자의 금융부채와 이자 등의 비용을 부담하고 기존 건축예정물권 분양계약을 승계하는 조건으로 토지에 대한 소유권을 이전받기로 합의한 경우 당초 토지소유자가 수취한 계약금 등 365백만원을 수익으로 인식하여야 하는지 여부
【회신】
내국법인이 타인으로부터 매입하는 토지의 취득가액은 「법인세법」 제41조의 규정에 의하여 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것으로,
귀 질의의 경우 토지를 취득함에 있어 합의내용 등 사실관계가 불분명하여 정확한 회신이 어려우나, 토지매입에 대한 합의시 양도자가 분양계약자로부터 수취한 계약금 등 채무를 양수자가 인수하기로 한 경우에 채무인수액은 양수자의 토지취득가액에 가산하고 분양수입금액에 산입하는 것이나, 채무를 인수하지 아니하는 것으로 합의한 경우에는 토지의 취득가액에 가산하지 아니하는 것으로,
양도자와 양수자 합의시 채무를 인수하기로 했는지 여부에 대하여는 합의내용 및 거래실질에 따라 판단할 사항임.