1. 질의내용 요약

○ 사실관계

거주자인 갑과 을은 부동산임대 및 매매업을 공동으로 하기 위하여 18억원의 토지를 구입하기로 함. 공동사업계획서에 출자금은 각 4억원이며 사업자등록일 이후 운영자금으로 10억원을 은행에서 차입하기로 함.

▷ 매입토지 취득을 위한 소요자금 내역

▷ 부동산임대 및 매매 공동사업 진행 현황

‣ 사업자 등록 개업일 : 2007.5.20

‣ 매입 토지 잔금 지급 위한 차입금(10억) 차입일 : 2007.5.21

‣ 매입 토지 등기 접수일 : 2007.5.21

‣ 매입 토지 건물 철거 : 2007.5.25 ~ 2007.5.31

‣ 부동산임대 및 매매용 건물 신축 공사기간 : 2007.6.1 ~ 2008.6.15

○ 질의내용

질의1] 부동산임대 공동사업장의 사업운영 과정에서 발생하는 차입금 지급이자는 필요경비 산입 대상에 해당하는 것이라고 하는데 상기의 토지 구입 시 지급한 계약금 및 잔금 지급을 위해 차입한 은행 차입금 10억에 대한 지급이자의 필요경비 산입여부

질의2] 공동사업이라는 1거주자로서의 실체를 구성하는 시점이 공동사업계약일 또는 매매계약서 작성일, 등기 접수일, 사업자등록일 인지 여부

질의3] 2008.6.15까지 건물 신축 중으로 총 공사비가 5억정도 예상되며 2008.5월 공사대금 5억을 차입한다면 이에 대한 지급이자에 대하여 필요경비 해당하는지, 건설이 준공된 날까지는 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산하고 그 이후 지출된 이자에 대하여는 필요경비에 해당하는 지

질의4] 상기의 토지매입은 토지와 건물을 구입한 것이나 당해 건물이 오래되어 철거 후 신축하려 하는 바 이 경우 철거된 건물 가액이 토지 가액에 합산되는 것인지.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득․사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입 금액에 대응하는 경비

○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득 금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비

10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액

○ 소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】

① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련 되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출 된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설)

2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액

○ 소득세법 시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】

법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비

2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금

3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

4. 사업자가 사업과 관련 없이 지출한 접대비

5. 제1호 내지 제4호에 준하는 지출금으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】

영 제69조 및 규칙 제36조 제1항 제2호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

4. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면1팀-1170, 2005.10.04

【질의】

ｏ 부와 자가 공동으로 부동산임대사업을 영위하기 위하여 40억원에 건물을 취득(부 20억 출자, 자 10억 출자, 10억 차입)하여 동 건물 멸실하고 30억원(부15억 차입, 자15억 차입)투입하여 건물을 신축함에 있어 다음의 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입여부

(공동사업 일정)

- 2005.2.1. 공동사업 동업계약 체결

- 2005.2.10. 구 건물 취득에 따른 중도금 20억 지급 (부의 자금)

- 2005.2.11. 부동산임대업 사업자등록

- 2005.2.12. 금융기관에 공동사업자(갑을산업) 명의로 10억 차입

- 2005.2.13. 잔금 지급(차입자금 10억원, 자의 자금 10억원)

- 2005.2.14. 건물 및 부수토지의 소유권 이전등기(각 지분1/2)

- 2005.7.25. 토지를 담보로 30억원 차입(부 15억, 자 15억)

- 2006.1.2. 건물 완공하여 임대개시

ｏ (질의1) 사업자등록 후 부동산취득잔금을 금융기관에서 회사명의로 차입하여 지급시 동차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 여부

ｏ (질의2) 건물 신축공사비로 충당하기 위해 토지를 담보로 차입한 부채의 지급이자의 필요경비 산입여부

ｏ (질의3) 구건물 취득 시 수취한 세금계산서 공급가액을 신건물 취득원가를 계상함에 있어 신건물 부수토지의 자본적지출로 보아 토지가액으로 계상가능한지.

【회신】

1. 질의 1, 2의 경우 거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면, 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임.

2. 부동산임대 공동사업자가 금융기관으로부터 차입한 차입금으로 당해 공동사업의 임대건물을 신축하는 경우 당해 차입금에 대한 준공된 날까지의 지급이자는 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

3. 이 경우 그 차입금의 지급이자를 공동사업장의 필요경비로 인정하기 위해서는 당해 차입금의 실질적인 차용인이 공동사업장으로서 당해 공동사업을 위하여 사용된 차입금에 대한 지급이자에 해당되어야 하는 것임.

4. 질의 3의 경우 부동산임대사업을 위한 건물을 신축하기 위하여 건축물이 있는 토지를 취득하고 그 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액은 당해 토지에 대한 자본적지출에 해당하여 토지의 취득가액에 가산하는 것임.

○ 서면1팀-1163, 2005.09.30

(질의1) 갑인과 을인이 10억을 출자하여 부동산을 구입하고 부동산임대업을 경영하기로 동업계약서를 작성하고 공동사업을 시작하였음. 자금조달방법 즉, 출자내역은 출자당시 구입하는 상가건물을 10억짜리를 은행에 담보제공하고 4억원을 자금조달하고, 갑인은 자기의 부동산을 담보로 하고 은행으로부터 3억원을 차입하여 출자하였고, 을인도 은행에 자기의 부동산을 담보로 하여 3억원을 차입하여 각각 출자한 경우에 상기의 3건의 차입금의 이자를 공동사업장의 장부에 의하여 기장신고시 모두 필요경비불산입하는 것이 맞는지.

(질의2) 상기의 사업을 계속하는 도중에 새로운 상가건물을 추가 구입하는 경우에 새로운 상가건물을 공동사업자명의로 은행에 담보제공하고 차입한 차입금이자는 필요경비에 산입하는 것이 맞는지.

【회신】

1. 거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임.

2. 부동산임대 공동사업자가 금융기관으로부터 차입한 차입금으로 당해 공동사업의 임대건물을 신축하는 경우 당해 차입금에 대한 준공된 날까지의 지급이자는 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

3. 이 경우 그 차입금의 지급이자를 공동사업장의 필요경비로 인정하기 위해서는 당해 차입금의 실질적인 차용인이 공동사업장으로서 당해 공동사업을 위하여 사용된 차입금에 대한 지급이자에 해당되어야 하는 것임.

○ 재소득46073-90, 2000.05.01

【질의】

소득세법 제43조 제3항 및 같은법시행령 제100조의 규정에 의한 공동사업 합산과세에 해당되지 아니하는 자가 부동산 임대사업을 공동으로 영위하기 위하여 그 출자자금 중 일부를 금융기관으로부터 대여받아 당해 부동산의 취득자금으로 사용한 경우에 그 차입금에 대한 이자비용이 당해 공동사업장의 필요경비로 용인되는지의 여부를 질의함.

【회신】

거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임.

○ 서면1팀-867, 2004.06.25

귀 질의의 경우 공동사업의 개시일은 그 구성원이 참여한 날로 보는 것이며, 실질적으로 소득이 귀속되는 시점을 기준으로 각각 소득세 납세의무가 있는 것임. 다만, 그 구성원이 소득세법시행령 제100조 제1항에 의거 공동사업장의 거주자 1인과 생계를 같이하는 동거가족인 경우 공동사업일 이후 소득금액은 소득세법 제43조 제3항의 규정에 의거 소득금액을 계산하는 것임.

○ 서면1팀-1525, 2005.12.12

공동으로 사업을 경영하는 거주자의 소득금액 계산 시 소득금액 분배의 기준이 되는 출자 지분 또는 손익분배의 비율은 출자된 상황에 의하여 공동사업자 당사자 간의 약정 등에 따라 결정된 것을 말하는 것임.

○ 서면1팀-495, 2007.04.17

개인사업자가 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입하는 것임.