1. 질의내용 요약

○ 사실관계

부동산매매업을 등록한 사업자가 자가사용 목적인지 매매용인지 불문하고 주택A와 B를 취득하고 이후 주택A를 팔고 주택C를 취득하고 주택B를 팔고 주택D를 취득하고 주택C를 팔고 주택E를 취득하는 경우

○ 질의내용

부동산매매업으로 사업자 등록 후 취득한 주택을 상기와 같이 양도하는 경우 사업소득 해당여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 시행규칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세 기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면1팀-472, 2007.04.11.

【질의】

Ｏ 질의자는 2004년 3월 주상복합아파트를 신축하여 분양하고자 기존 연립주택 및 토지를 매입하여 “건물신축판매 및 임대업”으로 사업자등록을 한 후, 지상물을 철거하고 주상복합아파트 건축허가를 신청하였으나 허가를 득하지 못하게 되어 2004년 10월 업무용 빌딩으로 설계변경 하였으며 2005년 9월 준공하여 각 층ㆍ호별로 구분등기 하였으나, 그 동안 분양이 되지 않아 모두 임대를 하고 있는 상황임.

Ｏ 분양목적으로 건설한 상가를 일시적으로 임대하다가 분양(층별 분양 또는 일괄 분양)하는 경우 부동산매매업에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부

【회신】

판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로

부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임.

○ 서면1팀-59, 2007.01.10.

【질의】

부동산매매업으로 사업자등록을 한 개인사업자로서 대규모 토지(임야)를 구입하여 소규모로 필지 분할하여 소비자들에게 매각하는 사업을 영위함.

1. 위와 같은 사업을 영위하는 경우 토지매매와 관련된 소득은 사업소득인지 양도소득인지.

2. 사업소득에 해당된다면 위 임야가 소득세법 제104조의 3[비사업용토지]에 해당되어도 소득세법 제104조 제1항에 규정된 양도소득세율이 적용되지 않고 소득세법 제55조의 종합소득세율을 적용하는지 여부

【회신】

1. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것으로, 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임.

2. 부동산매매업자로서 종합소득금액에 소득세법 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 매매차익이 있는 경우 같은법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】의 규정이 적용되는 것이며, 동 개정규정(2006.12.30. 법률 제8144호)은 2007.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용하는 것임.

○ 서면1팀-1360, 2005.11.09.

【질의】

본인은 2004.2월경 임야를 구입하여 개발목적으로 자동차판매시설로 안동시로부터 허가를 받아 개발하여 2005.7월 잡종지로 변경되어 지번이 변경됨.

개발 중 자금사정에 의하여 ½정도를 매각하여야 할 입장에 있으며 자산양도행위가 간헐적이거나 일회적이고 거래상대방도 1인 혹은 소수이고 자산양도를 위한 광고를 하거나 사무실등을 설치하지도 않았으며 자산취득 및 처분이유가 투자목적임.

동 부동산 매각의 행위가 부동산매매업에 해당되는지 양도소득에 해당하는지 여부

【회신】

부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 고려하여 판단하는 것으로서 당해 부동산매매가 계속적인 사업활동의 일환으로 인정되는 경우에는 사업소득으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득으로 보는 것이므로, 귀 질의의 경우와 같이 개발허가를 받아 토지를 형질변경한 후에 이를 분할하여 판매하는 경우에는 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득(부동산매매업)으로서 종합소득세가 과세되는 것임.