1. 질의내용 요약

상가 또는 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우 부가가치세 과세표준의 안분계산 방법, 지방세법상 과세시가표준액 또는 시가표준액의 적용방법, 장부가액의 의미

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 부가가치세법시행령(2000.12.29, 대통령령 제17041호로 개정되기 전의 것) 제48조의2【과세표준의 안분계산】

① ~ ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.

○ 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

① ~ ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

⑤ 삭제 (2000. 12. 29)

○ 부가가치세법시행령 제59조【수정세금계산서】

법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오 또는 정정사유가 발생한 경우에는 법 제21조의 규정에 의하여 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하여 통지하기 전까지 국세청장이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. 다만, 당초의 공급가액에 추가되는 금액 또는 차감되는 금액이 발생한 경우에는 그 발생한 때에 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다.

나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규)

○ 부가 1265-402, 1983. 03. 05.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물(기타 구축물 포함)을 함께 공급하는 경우 토지와 건물가액 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항(1997. 12. 31, 대통령령 제15563호로 개정되어 제4항으로 변경됨) 규정에 의한 공급계약일 현재 시가표준액에 따라 안분계산하는 것임. 이 경우 건물이 준공되기 전 실수요자와 공급계약을 체결하고 준공된 후 소유권을 이전한 경우에도 공급계약일을 기준으로 하는 것임.

○ 재무부 부가 22601-653, 1991. 05. 22.

사업자가 토지와 건물을 함께 중간지급조건부로 공급함에 있어 공급계약일 현재 토지의 가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 최초 공급시 건물의 공급가액을 계약금 및 1차 중도금에 대하여는 지방세 시가표준액에 대하여 비례하여 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 하는 경우에는 중도금 및 잔금 지급에 대하여는 실지거래가액으로 안분계산할 수 없음.

○ 부가 46015-1268, 1998. 06. 12.

부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 규정의 「지방세법에 의한 시가표준액」이라 함은 지방세법 제111조 제2항 및 동법시행령 제80조, 제80조의 2의 규정에 의한 시가표준액을 말하는 것임.

○ 부가 46015-617, 1997. 03. 21.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하고 그 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법시행령 제48조 제3항 단서규정에 따라 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산함에 있어 지방세법에 의한 건물 및 구축물의 시가표준액 계산시 가감산 특례규정에 해당하는 경우 건물 및 구축물의 시가표준액은 가감산율을 적용하여 계산하는 것이며, 이 경우 가감산율은 취득세 및 등록세 적용대상(기본적인 가감산율)을 기준으로 하는 것임.

○ 부가 22601-484, 1991. 04. 19.

부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제2호의 “장부가액” 이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하며, “취득가액” 이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 건물 신축중에 중간지급조건부로 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니함.