1. 질의내용 요약
갑은 을에게 임대한 부동산의 임대차 계약기간이 만료됨에 따라 재계약을 불허하고 부동산 명도를 요구했으나 을은 동 부동산을 계속하여 무단점유 사용함으로서 결국 갑은 법원에 소송을 제기하여 약 3년여간의 부동산 무단점용에 따른 금원을 지급받는 경우 당해 금액에 대한 과세대상 여부?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.
1. 재화 또는 용역의 공급
나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규)
○ 소비46015-2643, 1997.11.25
부동산 임대인이 임대한 부동산에 대하여 임대차 계약기간이 만료되었음에도 임차인으로부터 명도받지 못하여 임차인을 상대로 계약기간 만료에 따른 명도소송 중에도 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물명도일까지의 임차료 상당액을 지급받는 경우 당해 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세되는 것임.
○ 부가46015-1593,1995.09.01
부동산임대업을 영위하는 사업자가 당초 부동산임대 기간이 만료되어 임차자에 대해 계약기간 만료에 따른 명도소송 중에도 계속하여 임차자로부터 실질적인 임대료에 해당하는 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 부가가치세법 제16조 규정에 의한 세금계산서를 교부하여야 하는 것임.
○ 부가 1265.1-1489, 1982. 6. 9
1. 임대차계약기간이 만료된 경우에도 사실상 임대행위가 계속되는 때는 부가가치세법 제7조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며
2. 임대차계약의 존부의 계쟁등으로 임대료 상당액이 판결에 의하여 확정되는 경우는 부가가치세법시행령 제22조 제3호의 규정에 의하여 임대료 상당액이 판결에 의하여 확정되는 때에 부가가치세를 거래징수하는 것임.
○ 국심2000서1936,2000.10.18
【제목】
임대부동산을 임차인이 명도불이행함에 따라 소송을 제기해 받은 손해배상금 중 월임대료 및 관리비 상당액에 대한 VAT 과세가 정당한 사례
【결정이유】
가. 관련법령
구 부가가치세법(1999. 12. 28 법률 제6049호로 개정되기 이전의 것) 제1조(과세대상) 제1항은 『부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 제1호에서 재화 또는 용역의 공급, 제2호에서 재화의 수입』이라고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항에서 용역이라 함은 재화이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제7조(용역의 공급) 제1항은 『용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제48조(과세표준의 계산) 제1항은 『법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다』고 규정하고 있다.
또한, 민법 제389조(배상액의 예정) 제1항은 『당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다』고 규정하고 있고, 제2항은 『손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다』고 규정하고 있으며, 같은법 제741조(부당이득의 내용)는 『법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 71조(불법행위의 내용)는 『고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다』고 규정하고 있다.
나. 사실 및 판단
청구법인은 1998. 1. 30 청구외 (주)○○○과 청구법인 소유의 「○○시 ○○구 ○○동 x의 xx소재 건물중 1,315.55평(이하 “쟁점건물” 이라고 한다)」을 1998. 2. 21부터 1999. 2. 20까지 1년간 임대하기로 하고 임대차계약 체결하면서, 임차인은 임대차계약 종료일까지 자기 소유물 및 재산을 반출하고, 원상회복을 하여야 하며, 임차인이 어떠한 사정으로 자기 소유물 및 재산을 반출하지 못하였거나 원상으로 복구하지 못하였을 경우 임차인은 임대차계약기간이 종료한 날로부터 기산하여 명도 또는 복구된 날까지의 기간에 대하여 통상 임대료 및 관리비의 2배와 임대보증금에 대한 월 3%의 확정손해배상금을 임대인에게 지불하기로 손해배상액의 약정을 하였음이 청구법인이 제출한 자료 및 처분청의 조사결과 등에서 확인된다. 위 임대차기간은 3회에 걸쳐 1994. 4. 30까지 연장되었으며, 임대차계약기간이 1999. 4. 30로 종료되었음에도 불구하고 임차인이 위 목적물을 청구법인에게 명도하지 않자 청구법인은 1999. 6. 30 ○○지방법원에 건물명도청구 및 불법점유로 인한 손해배상 청구소송을 제기하였고, 1999. 11. 25 ○○○○법원 제16민사부는 “피고(임차인)는 원고(청구법인)에게 위 임대차목적물을 명도하고 1999. 5. 1부터 건물 명도시까지 매월 78,622,649원의 비율에 의한 금원을 지급하라” 고 판결하였음이 청구법인이 제출한 판결문사본 등에 의하여 확인된다.
이 건 판결이유를 보면, “피고의 원상회복의무 불이행으로 인하여 피고가 입게 될 손해에 대한 손해배상액의 예정액은 부당히 과다하다고 보여지므로 위 손해배상예정액중 월 임대료 및 관리비의 2배는 1.5배로 감액함이 타당하다. 따라서 피고는 원고에 위 명도 완료시까지 매월 ① 월 임대료의 1.5배인 45,673,419원(27,680,860원×1.5배×1.1 부가가치세 포함), ② 관리비의 1.5배인 30,541,170원(18,509,800원×1.5배×1.1 부가가치세 포함), ③ 임대보증금의 3%인 2,408,060원(80,268,780원×0.03)의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다” 고 하고 있다.
한편, 청구법인이 손해배상금을 받은 내역 및 처분청의 부가가치세 과세내역을 보면, 1999년 상반기에 1개월분 78,622,649원과 1999년 하반기에 6개월분 471,735,894원 합계 7개월분 550,358,543원을 받았음이 확인되고, 처분청은 청구법인이 실제로 받은 손해배상금 550,358,543원 중 월 임대료 및 관리비 상당액을 초과하는 부분 227,023,923원은 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는 손해배상금이라고 보아 비과세하고, 통상의 월 임대료 및 관리비 상당액인 323,334,620원은 부가가치세 과세대상이라고 판단하여 부가가치세를 부과하였음이 확인된다.
계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 용역의 공급은 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 그 명칭 여하에 불구하고 부가가치세가 과세된다고 할 것이며, 그 과세여부는 실질내용에 따라 판단해야 할 것인 바, 이 건의 경우 당사자간의 약정채무의 불이행에 따른 손해배상금으로서 손해배상금의 예정액에는 물론 실제로 받은 손해배상금 내역에도 부가가치세를 별도로 계산하여 이를 반영하였을 뿐만 아니라, 목적물을 명도하지 않았을 뿐 당초의 용도대로 계속 사용한 것이므로 통상의 월 임대료 및 관리비 상당액은 사용료 내지 수수료로 보아 과세하는 것이 타당하고, 이를 초과하는 부분은 손해배상금이라고 보는 것이 타당하다 할 것이므로(국심 97서 1797, 1998. 2. 27 같은 뜻), 이 건 처분청이 월 임대료 및 관리비 상당액을 초과하는 부분은 손해배상금으로 보아 비과세하고, 월 임대료 및 관리비 상당액은 쟁점건물의 사용료 내지 수수료로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.
【참조조문】