1. 질의내용 요약
○ 주택관리업자가 공동주택관리령 제8조의2의 규정에 의하여 입주자에게 공동주택의 관리주체로 선정되어 당해 공동주택을 위탁관리하는 경우 공동주택관리령 제15조의 규정에 의한 관리비중 징수대행 및 특별수선충당금을 사용하여 공사를 하는 부분을 제외한 나머지 관리비를 위탁관리회사의 매출로 인식하여야 하고 아파트 단지내의 각종 용역계약 및 거래시 세금계산서상의 공급받는 자가 위탁관리회사가 되어야 하는 법적인 근거?
- 각 용역 및 거래업체에서 입주자대표회의의 고유번호를 사용하여 세금계산서를 교부한 경우 위탁관리회사에 미치는 영향 및 이러한 행위의 적법성 여부?
- 아파트의 관리비를 주택관리업자의 매출로 인식을 하여야 한다면 주택관리업자가 동일단지에 경비, 청소용역을 같이 할 경우 세금계산서의 공급받는 자를 입주자대표회의로 발행하는 것이 정당한 것인지 여부
- 외부용역업체가 경비, 청소, 승강기유지보수, 정화조관리용역 등을 제공하고 입주자대표회의에 직접 세금계산서를 교부한 경우 입주자대표회의는 부가가치세 신고납부의무가 없기 때문에 외부용역업체가 탈세를 하여도 적발되지 않는 경우가 있을 수 있는데 이에 대한 귀청의 대비책은?
- 주택관리업자가 자기의 부가가치세 과세표준에 포함하여야 할 관리비를 신고누락하고 위탁관리수수료만을 부가가치세 과세표준으로 하여 납부세액 또는 환급세액을 신고한 경우 매출누락으로 볼 수 있을 것인데 이에 대한 귀청의 대비책?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 부가가치세법 제1조【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.
1. 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제16조【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서” 라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다. (1993. 12. 31 개정)
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호
3. 이하생략
○ 부가가치세법 제13조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
○ 부가가치세법시행령 제48조【과세표준의 계산】
① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.
② 이하생략
○ 부가가치세법 제20조【세금계산서합계표의 제출】
① ~ ③ 생략
④ 세금계산서를 교부받은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ지방자치단체조합 기타 대통령령이 정하는 자는 부가가치세의 납세의무가 없는 경우에도 매입처별세금계산서합계표를 당해 과세기간 종료후 25일 이내에 사업장 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호ㆍ제4호의 2 및 제9호의 규정은 2003년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. (2001. 5. 24 후단개정)
1. ~ 4. 생략
4의 2. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택에 공급하는 관리용역 중 대통령령이 정하는 것 (2001. 5. 24 신설)
4의 3. 주택건설촉진법 제3조 4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택(제4호의 규정에 의한 국민주택에 한한다)에 공급하는 관리용역 중 대통령령이 정하는 것 (2001. 5. 24 신설)
○ 조세특례제한법시행령 제106조【부가가치세 면제 등】
① ~ ④ 생략
⑤ 법 제106조 제1항 제4호의 2 및 제4호의 3에서 “관리용역 중 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 주택관리업자 및 사업주체가 다음 각호의 1에 해당하는 비용을 받고 제공하는 용역을 말한다. (2001. 6. 12 신설)
1. 공동주택관리령 제15조의 규정을 적용받는 공동주택의 경우 : 동령 별표 3 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동관리비에 위탁관리수수료와 동령 별표 3 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외한다) (2001. 6. 12 신설)
2. 공동주택관리령 제15조의 규정을 적용받지 아니하는 공동주택의 경우 : 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 상당하는 비용 (2001. 6. 12 신설)
나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규)
○ 부가46015-959, 2001.06.29.
조세특례제한법 제106조 제1항 및 동법시행령 제106조 제5항이 개정됨에 따라 2003. 12. 31.까지는 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 모든 공동주택의 위탁관리용역중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동 관리비에 위탁관리 수수료와 동령 별표3 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외함)에 대하여 부가가치세가 면제되며,
2004. 01.01.부터는 국민주택(1세대당 85㎡ 이하인 주택)에 해당하는 공동주택의 위탁관리용역중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 대하여 부가가치세가 면제됨.
귀 질의의 경우 주택건설촉진법 제39조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ도지사에게 등록하고 같은법 제38조 제4항 및 공동주택관리령 제7조의 규정에 의한 공동주택의 관리를 업으로 하는 주택관리업자가 같은령 제8조의 2의 규정에 의하여 입주자에게 당해 공동주택의 관리주체로 선정되어 위탁관리하는 경우로서 당해 주택관리업자가 부가가치세가 과세되는 용역의 일부를 전문용역업체에 용역공급계약에 의하여 공급받는 경우 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서의 공급받는 자는 당해 주택관리업자인 것임.
○ 부가46015-3223, 2000.09.18.
1. 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자의 부가가치세 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때에는 국세기본법 제26조의 2 제1항 각호에서 규정하는 기간의 만료되는 날까지 부가가치세법 제21조의 규정에 의하여 경정하는 것임.
2. 탈세제보를 하고자 하는 경우에는 구체적인 탈세제보 내용과 함께 제보에 관련증빙을 첨부하여 국세청장, 지방국세청장, 세무서장에게 할 수 있는 것임.
○ 부가46015-489, 2000.03.06.
사업자가 재화 또는 용역을 공급받고 교부받은 세금계산서에 부가가치세법 제16조 제1항 제2호의 규정에 의한 공급받는 자의 등록번호 등이 사실과 다르게 기재 경우 당해 세금계산서의 매입세액은 동법 제17조 제2항의 규정에 의하여 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임.
○ 부가46015-2301, 1999.08.03.
법인사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 세금계산서는 당해 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 다른 사업자에게 교부한 경우 부가가치세법 제22조 제2항 제1호의 규정에 의하여 당해 공급가액의 100분의 2에 상당하는 금액의 가산세가 적용되는 것임.
○ 부가46015-2550, 1998.11.14.
아파트 관리사무소가 일반과세자로부터 재화 또는 용역을 공급받는 때에는 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부받아야 하는 것이며, 교부받은 세금계산서에 대하여는 동법 제20조 제3항의 규정에 의하여 매입처별 세금계산서합계표를 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임.
○ 제도46015-12298, 2001.07.23.
귀 질의의 경우 공동주택 관리업무만을 취급하는 주택관리회사는 주택관리기구의 대표권이 없으므로 주택관리회사 직원인 관리소장명의의 고유번호는 부여할 수 없는 것이며 입주자대표회의 회장 명의의 고유번호를 부여하여야 하는 것임. 또한 소득세법 제168조 제5항의 규정에 의하여 고유번호를 부여받은 자는 부가가치세법 제17조 제1항의 규정에 의한 매입세액공제를 할 수 없는 것임.
○ 제도46015-12613, 2001.08.09.
공동주택 위탁관리업체가 위탁관리용역을 제공하고 대가를 받는 경우 공동주택관리령 별표3의 비목1(일반관리비)은 부가가치세가 면제되는 것이며, 동령 별표 3의 비목2(청소비) 내지 비목8(수선유지비)은 부가가치세가 과세되는 것임. 이 경우 특별수선충당금을 사용하는 공사계약의 당사자가 위탁관리업체인지 입주자대표자회의인지에 대하여는 공동주택관리령 사항으로 우리청에서 회신할 사항이 아니며 주무부처인 건설교통부에 질의하기 바람.
조세특례제한법 제106조 제1항 및 동법시행령 제106조 제5항의 규정에 따라 2003. 12. 31까지는 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 주택관리업자가 제공하는 동법 동조 제3호의 규정에 의한 모든 공동주택의 위탁관리용역 중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 일반관리비에 동령 별표3 제2호에 규정된 청소비 및 이와 유사한 비용을 포함하여 징수하는 경우 당해 청소비 및 이와 유사한 비용에 대하여는 부가가치세가 면제되지 아니하는 것임.
주택건설촉진법 제39조 제1항의 규정에 의하여 등록을 한 주택관리업자가 제공하는 경비용역에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 및 같은법시행령 제106조 제5항의 규정에 의하여 2003.12.31까지 부가가치세가 면제되는 것이나, 외부전문용역업체가 주택관리업자 또는 아파트입주자대표회의에 제공하는 경비용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것임.
○ 제도46011-12410, 2001.07.26.
귀 질의의 경우 주택관리회사 직원의 소득세법시행령 제185조 제1항 규정에 의한 원천징수이행상황신고서는 당해 주택관리회사 명의로 하는 것이며, 용역회사와의 용역(청소, 소독 등)계약 등의 명의사용에 대한 질의는 대통령령인 공동주택관리령에 관한 사항이므로 주무부처인 건설교통부에 질의하시기 바람.
○ 건설교통부 주관58070-1818, 2001.07.25.
가. 주택건설촉진법 제39조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ도지사에게 등록하고 동법 제38조 제4항 및 공동주택관리령 제7조의 규정에 의한 공동주택의 관리를 업으로 하는 주택관리업자가 관리령 제8조의2의 규정에 의하여 입주자에게 당해 공동주택의 관리주체로 선정된 경우에는 동령 제3조 제1항의 규정에 의하여 관리주체의 업무는 주택관리업자가 행하는 것이므로 입주자가 전문 용역업체에게 직접 계약용역을 할 수 없으며,
나. 주택관리업자가 공동주택의 관리업무를 위탁받을 경우 관리령 제15조 제1항 각호의 관리비를 지출(조세특례제한법시행령 제106조 참조)하는 업무를 전반적으로 위탁받아 주택관리업을 행하는 것이며, 귀 질의 같이 주택관리업자가 타법에 의하여 전문용역업체인 경비ㆍ청소ㆍ소독 등을 겸업한다 하더라도 관리주체업무 중 일부(경비ㆍ청소ㆍ소독 등)만을 선택적으로 위탁받아 관리하는 경우 관리령 제3조 제1항의 규정에 의하여 종합관리업무를 할 수 있도록 되어 있는 현행 주택관리업을 전면적으로 부인하는 결과가 되므로 선택적으로 위탁받아 관리할 수는 없는 것임. 다만, 주택관리업자가 전반적으로 위탁받는 관리주체의 업무중 경비ㆍ청소ㆍ소독 등을 해당 전문용역업체에 용역하거나 스스로 행하는 것은 주택관리업자가 판단할 사항임.
○ 건설교통부 주관58070-1349, 2001.05.31.
주택건설촉진법 제38조 제4항의 규정에 의하여 주택관리업자가 공동주택을 입주자대표회의로부터 위탁받아 관리하는 경우에는 공동주택관리령 제15조 제1항 제1호 내지 제8호의 규정에 해당하는 관리비용을 지출하는 각종 용역 및 공사계약은 주택관리업자(위탁관리회사)의 사업자등록증을 사용하는 것임. 다만, 공동주택관리령 제23조 제7항의 규정에 의하여 예치ㆍ관리하는 특별수선충당금을 사용하는 공사계약은 입주자대표회의에서 고유번호증을 부여받은 경우에는 그 고유번호증을 사용하는 것임.