1. 질의내용 요약

○ (질의 1) 양도당시에는 국세청기준시가(토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 국세청기준시가)가 있으나 취득당시에는 국세청기준시가가 고시되지 아니한 연립주택의 취득당시 기준시가 산정 방법

(질의 2) 폐업시 잔존재화(미분양된 연립주택)을 간주매출 계상한 경우 양도소득세가 부과되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (1999. 12. 28 개정)

건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

                         취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액

자산에 대하여 최초로 × ――――――――――――――――――――――――――――――――――――

고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

                         기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

                         가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

                         가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

                         동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 1228 (1996. 5. 17)

【소득세법시행령 제164조 제8항의 규정에 의하여 취득당시의 기준시가를 산정함에 있어 동법 제99조 제1항 다목의 규정에 의하여 국세청장이 건물의 부속토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 연립주택의 경우에는 종전의 건물의 고시가액에 불구하고 최초로 건물의 부속토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 가액을 “국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가” 로 적용하는 것임】

■ 연립주택에 대한 양도ㆍ취득가액의 계산방법

- 일괄평가 방법으로 변경고시 하기 전에 취득하여 일괄평가 방법으로 변경고시한 이후에 양도하는 경우 양도가액은 양도일 현재의 고시가를 양도당시의 기준시가로 적용하며, 취득가액은 평가방법을 변경하여 고시한 기준시가를 최초고시 기준시가로 보아 소득세법시행령 제164조 제8항의 환산방법에 의하여 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 적용함.

환산방법(소득세법시행령 제164조 제6항)

                         취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액

자산에 대하여 최초로 × ――――――――――――――――――――――――――――――――――――

고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

                         기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

                         가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

                         가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

                         동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

※ 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목 : 토지 및 건물의 기준시가

○ 재일 46014 - 2479 (1997. 10. 20)

【주택신축판매업자가 폐업으로 인하여 미분양된 주택을 간주 매출계산한후 이를 보유하다 양도하는 경우 양도하는 주택 및 그 부수토지의 취득시기는 부가가치세법시행규칙 제6조의 규정에 의한 폐업일로 하는 것임】

○ 재일 01254 - 100 (1991. 1. 14)

주택 신축판매업자가 폐업으로 인하여 미분양된 주택을 간주매출 계상한 후 이를 보유하다 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며 신축주택의 취득시기는 소득세법시행령 제53조 제1항 제4호 규정에 의거 당해 건축물의 준공검사필증 교부일이 되는 것이며, 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용 승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 가사용승인일로 하는 것임.

○ 재일 46014 - 1069 (1994. 4. 21)

주택신축판매업의 폐업시 잔존재화인 미분양된 주택은 간주매출로 사업소득세가 과세되고, 동 주택을 보유후 양도하는 경우 양도소득세가 과세됨.

○ 소득 46011 - 1594 (1995. 6. 12)

폐업시 잔존재화는 처분한연도의 총수입금액에 산입함.

○ 심사양도 99 - 14 (1999. 2. 6)

주택신축판매업을 폐지하면서 미분양된 주택을 폐업시 잔존재화로서 간주매출분은 사업소득에 해당하나, 간주매출로 계산된 당해 미분양 주택을 보유하다 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세됨