1. 질의내용 요약

○ 취득후 1년이내에 아파트를 교환하는 경우 취득가액 및 양도가액 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 3060 (1997. 12. 30)

질 의: 부동산물건의 교환에 있어서 A물건과 B물건을 교환할 때 A물건의 공시지가는 1억원이고, B건물의 공시지가는 5천만원이었을 경우 위 두 물건을 맞교환하였음. 이때, A물건의 양도가액은 교환한 B물건의 공시지가인 5천만원으로 실거래가격을 신고할 수 있는지 여부

회 신: 자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 산정하는 것임.

○ 국심99 서 2722 (2000. 6. 23)

【부동산등 교환의 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 한 경우 이외에는 교환시 약정가액을 실지양도가액으로 볼 수 없어 기준시가 과세대상임】

○ 심사양도 2000 - 4022 (2000. 4. 21)

【부동산 ‘교환’ 의 경우, 교환을 위한 감정가액이나 부동산가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙없고 교환계약서만으로는 시가를 알 수 없어 ‘기준시가’ 로 과세함은 정당함】

○ 대법 98두 12079 (1998. 10. 2)

【부동산교환계약서상 가격이 주관적 평가액으로서 시가감정가액이 아니어서 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 결정해야 됨】