1. 질의내용 요약

○ (현황)

1996. 11. 9 : 장기할부 지급조건으로 ○○시 ○○동 소재 ○○번지 소재의 토지(832.5㎡)에 대하여 ○○시와 계약 체결

97. 5. 8 : 1차 중도금 지급

97. 11. 8 : 2차 중도금 지급

2001. 7. 23 : 당초 계약한 ○○시 ○○동 소재 ○○번지 소재의 토지에서 문화재가 출토됨에 따라 ○○시 ○○동 ○○번지 소재의 토지로 대체하기로 하고 증액된 토지(146.1㎡)의 가액과 종전토지의 잔금지급

(질의) 상기와 같이 당초 장기할부 계약한 토지대신에 일반계약에 의한 다른 토지를 취득한 경우 다른 토지의 취득시기

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 1826 (1996. 8. 5)

【제목】

당초 계약서상의 대금지급방법을 달리하여 재계약을 체결하고 대금 지급되었다면 재계약에 의한 대금지급방법에 따라 양도시기를 판정하는 것임

【질의】

매도자(갑)와 매수자(을)가 부동산 매매협정서상에서 ″이 협정서는 제반여건이 완료된 후에 본 협정서를 바탕으로 한 토지거래허가 및 부동산 매매계약을 체결하기로 하는 조건부협정이다″라는 협정을 1993.8.2 맺고 <매매협정서상 대금지급조건은 염불조건부 매매임> , 1993.9.8 토지거래허가를 득한 후, 이 협정서에 의거 갑과 을이 합의하여 잔금에 대한 지급조건 등 일부 지급조건을 변경하여 정식 부동산매매계약을 하면서 계약일자는 매매협정일인 1993.8.2로 소급하여 계약서를 작성하여 검인을 받아 이를 근거로 양도소득세까지 자진납부한 경우 <정식계약서상 지급조건은 연불조건부 매매가 아님>

매매협정서의 대금지급조건에 따라 연불조건부 양도에 해당되어 1차중도금지급시가 양도시기인지, 아니면 토지거래허가후 작성된 정식계약서에 의거 염불조건부 양도가 아니므로 잔금지급시기가 양도시기인지

【회신】

토지거래계약 허가구역내 토지를 양도하면서 당초 계약시 토지거래계약 허가를 조건으로 계약을 체결하였다가 토지거래허가후 당초 계약서상의 대금지급방법을 달리하여 재계약을 체결하고, 그 재계약에 의하여 대금이 지급되었다면 재계약에 의한 대금지급방법에 따라 양도시기를 판정하는 것임.

○ 재일 46014 - 1678 (1997. 7. 9)

【질 의】

1994.3.30. ○○공사가 분양하는 상업용지를 제3자와 공동으로 매수하기로 계약을 체결하였고, 분양대금은 2년간 분납하는 조건이었으며, 계약당시 계약금을 납부하고, 1994.6.30. 첫회 중도금을 납부하고 1996.3.30. 잔금을 납부하였음.

그 후 ○○공사가 분양한 용지는 1995.4.30. 용지조성공사가 끝나 준공되었고, 본인은 1995.12.21. 대지사용승락을 받았음. 토지의 취득일은 첫회 중도금을 낸 1994.6.30.인지, 용지조성공사준공일인 1995.4.30.인지, 대지사용승락을 얻은 1995.12.21.인지 잔금을 납부한 1996.3.30.인지.

【회 신】

1. 대지의 조성공사중인 토지를 취득하여 대금청산일 이전에 당해 토지를 사용수익하는 경우에 취득시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 매매대금의 첫회부불금지급일이 1994.1.1. 이후인 경우로서 계약금 외의 매매대금을 3회 이상 분할하여 지급하고 그 첫회부불금지급일이 다음날부터 최종부불금지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 및 동령시행규칙 제78조 제3항의 규정에 따른 장기할부조건의 취득시기가 적용되어 첫회부불금지급일을 그 취득시기로 하는 것임.

2. 이 경우에 따라 취득시기를 적용하는 첫회부불금지급일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

○ 재일 46014 - 772 (1996. 3. 22)

연불조건 또는 장기할부조건에 해당하여 첫회 부불금이 지급되어 취득시기가 도래한 이후에는 경개계약이나 재계약등으로 취득시기가 변경되지 아니함

【질의】

본인은 건설업자로 토지소유자인 매도자와 빌딩공동사업과 관련하여 1993. 8. 1토지지분 50을 매매하기로 하고 대금지급은 계약금 5억원은 현금으로 지급하고, 잔금은 건물 2개층을 신축하여 주는 조건부로 계약을 하였음.

계약에 따라 계약대상부지에 공동명의로 건축허가를 득하여 건축 공사중에 양자가 합의하여 기존의 50지분 매매계약을 파기하고, 1996. 2. 1, 100지분 매매계약으로 변경키로 하여, 변경계약에 따른 계약금으로 10억원(5억원은 기존계약 해지에 따른 환수금으로 대치)을 지급하고, 중도금은 1996. 8. 1 지급키로 하고, 잔금은 1997. 2.1 지급키로 한 경우

양도시기가 언제인가에 대하여 이론이 있어 질의함.

“갑” 설 : 일반적인 계약조건이므로 잔금지급시기가 양도시기이다.

또한 중도금으로부터 잔금까지의 지급기일이 1년이내이므로 장기할부조건 매매에 해당하지 않는다.

“을” 설 : 당초계약에서는 조건부매매계약이므로 조건성취일이 양도시기이나 변경 계약에 따르면, 100지분 계약시 매수자가 건축공사중이었으므로 토지가 인도되었다고 볼 수 있으므로 변경계약일인 1996. 2. 1 이 양도일이다.

【회신】

1. 소득세법시행령(1993. 12. 31 개정되기 전의 것) 제108조 규정에 의한 연불조건 또는 동법시행령(1993. 12. 31 개정분) 제108조 규정에 의한 장기할부조건으로 취득한 자산의 취득시기는 첫회부불금의 지급일이 되는 것이며

2. 이러한 연불조건 또는 장기할부조건에 해당하여 계약금외 첫회부불금이 지급됨으로써 취득시기가 도래한 이후에는 그 대금지급조건을 변경하는 경개계약이나 재계약 등으로 인하여 당초의 취득시기가 변경되지 아니하는 것임.