1. 질의내용 요약

○ (질의1) 취득 후 3년이 경과한 후에 형질변경으로 지목이 변경된 토지를 양도하였음. 이 경우 토지의 취득가액 계산시 취득당시의 기준시가를 적용하는지 아니면 형질변경후의 기준시가를 적용하는 지 여부

(질의2) 새로운 개별공시지가 고시 이전에 지목이 도로부지였던 토지가 형질변경으로 인하여 잡종지로 변경되었음. 지목이 변경된 이후에 토지를 취득하였음.

이 경우 토지의 취득가액 계산시 고시된 개별공시지가를 적용하는 것인지 아니면 새로이 평가하여 산정한 개별공시지가를 적용하는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

3. 지적법에 의한 합병된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46070 - 391 (1993. 2. 18)

【질의】

1990년 10월 주거지역 내 토지 118㎡(지목:대)를 매입하여 주택을 건축하여 1991년 11월경 매매하였음.

1990. 1. 1 공시지가 책정시는 그 토지가 지목상 임야로서 형질변경 및 지목변경이 이루어지지 않은 상태였으므로 공시지가가 ㎡ 당 21,000원이었으나 1991. 1. 1자 공시지가는 ㎡당 240,000원으로 되었음. 본인이 토지를 매입할 때는 이미 토지형질변경 및 분할 지목변경이 이루어진 후였으니 어떻게 지가를 적용해야 하는지.

【회신】

1. 현행소득세법상 양도소득세 산정시 적용하는 기준시가라 함은 토지의 경우 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호의 규정에 의거 시장, 군수, 구청장이 지가 공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 산정한 개별필지에 대한지가(개별공시지가)를 말하는 것이며,

2. 귀문의 경우 당해 토지의 지목에 관계없이 취득 및 양도일 현재 고시된 당해연도 개별공시지가를 적용하는 것이나 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 때에는 소득세법시행령 제115조 제6항의 규정에 의거 직전의 기준시가에 의하는 것임.

(현행 소득세법시행령 제164조 제3항)

○ 재일 46014 - 2112 (1997. 9. 4)

【질 의】

1985년 이전에 취득한 토지(지목: 임야) 중 일부를 1997.5. 중에 필지분할하고 지목을 대지로 전환한 후에 1997.8. 중에 양도하였음. 그런데 분할된 토지에 대해서는 1997.5.중에 필지분할되고 대지로 전환되었기 때문에 1997.1.1. 기준 개별공시지가가 산정되어 있지 않음.(임야에 대해서는 1997.1.1 기준 개별공시지가가 산정되어 있음.) 이러한 경우 양도시의 기준시가를 어떻게 적용하는지 여부

<갑설> 대지로 지목이 전환되었다고 하더라도 임야에서 필지분할된 것이고 임야의 1997.1.1. 기준 개별공시지가가 산정되어 있기 때문에 필지분할 전의 토지인 임야의 1997.1.1. 기준 개별공시지가를 적용함.

<을설> 대지로 지목이 전환되었고 분할된 토지에 대한 개별공시지가가 조사되어 있지 않기 때문에 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항에 따라 평가함.

【회 신】

새로운 공시지가가 고시되기 전에 필지가 분할되면서 지목이 변경된 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정시 적용할 양도가액은 필지분할 및 지목변경 직전 토지의 개별공시지가에 의하여 계산하는 것이나, 필지분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라지므로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산하는 것임.