1. 질의내용 요약

【상 황】

기존 부동산이나 신축중인 건물을 잔금지급전에 매수인이나 피분양자의 지위를 이전한 때에는, 두 계약서 모두에 검인을 받고 처음의 매도인이나 분양자로부터 지위 이전을 받은 자에게 바로 소유권이전등기를 할 수 있음(부동산등기특별조치법 제3조 제2항, 제3항, 1990.8.30등기예규 제707호)

【질 의】

이 경우 양도소득세는 처음의 매도인만 납부하면 되는지 아니면 지위이전한 매수인 또는 지위 이전한 피 분양자도 납부해야 되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제3조 【과세소득의 범위】

소득세는 거주자에 있어서는 이 법에 규정하는 모든 소득에 대하여 과세하며, 비거주자에 있어서는 제119조에 규정하는 국내원천소득에 대하여만 과세한다. (1994.12.22 개정)

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 종합소득 (2000. 12. 29 개정)

당해연도에 발행하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

2. 퇴직소득 (2000. 12. 29 개정)

퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)

3. 양도소득

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 산림소득

산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득

② 비거주자의 소득은 제121조의 규정에 의하여 구분한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)

다. 전세권과 등기권 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

3 ~ 4 생략

② 생략

○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】

영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

○ 98-4 【조건부매매인 경우 양도 또는 취득의 시기】

조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-2253,1999.06.15

소득세 등에 대한 납세의무는 사인간의 계약 또는 합의에 의하여 그 납세의무가 이전되거나 변경될 수 없는 것으로서 세법에서 규정한 바에 따라 그 실질소득자에게 납세의무가 있는 것임.

○ 재산01254-1034,1987.04.25

개인이 소유하던 토지를 양도함으로 인하여 양도소득이 발생한 경우에는 소득세법 또는 조세감면규제법에서 규정하고 있는 양도소득세 비과세, 감면규정을 제외하고는 제23조의 규정에 의거 양도소득세가 과세되는 것임.

※ 상기내용의 토지⇒부동산, 조세감면규제법 ⇒ 조세특례제한법, 23조 ⇒ 94조로 이해하기 바립니다.

○ 재일46014-2551,1995.09.27

【질의】

1. 1995. 3. 28 곽××는 ○○시 ○○구 필지를 소유자 구○○에게 금 198억5천만원에 부동산 매매계약서를 작성하고 계약금 1억8천5백만원을 지불함.

2. 매수자 곽××는 중도금, 잔금지불능력이 없어 △△개발(건설회사)에 중도금 및 잔금을 지불토록하여 완불하였음.

3. 매도자 구○○가 △△개발에 소유권을 이전했을 경우에 당초계약자인 곽××는 미등기전매가 해당되는지의 여부

4. 곽××는 전매차익이 전혀 없이 원계약체결금대로 ○○개발에 넘겼음.

5. 이 경우 구○○는 미등기 전매가 해당되는지 여부.

【회신】

부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만을 지급한 상태에서 양도하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것임.

귀 질의 3)의 경우 현행소득세법상 “미등기 양도자산”이라 함은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이나, 이때에도 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산등에 대하여는 소득세법시행령 제121조의 2 규정에 의하여 미등기 양도자산으로 보지 아니하는 것임.