1. 질의내용 요약
1. 1997. 7월 ○○에 다가구주택(대지 66평, 건물연면적 100평, 4가구)을 신축하여 보유하고 있으며 1997. 9월 현재 거주하고 있는 아파트 1채를 구입한 경우로서
(1) 위 다가구주택을 2002. 3월 양도하는 경우 고급주택에 해당하는지 여부.
(2) 현재 거주하고 있는 아파트를 2002. 3월 이후에 양도하는 경우 3년 이상 보유하였으므로 양도소득세가 비과세되는지 여부.
2. 고급주택에 대한 양도소득세 부과기준.
3. 대지 100평, 건물연면적 200평, 원룸20개의 주택을 임대용으로 구입하고자하는 경우
(1) 당해 주택이 고급주택에 해당하는지 여부.
(2) 현재 거주하고 있는 아파트를 새로운 주택 구입후 2년이내에 양도하면 양도소득세가 비과세되는지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】
영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택” 이라 함은 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (1999. 5. 7 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】
법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가 4천만원이상인 것 (2000. 12. 29 개정)
가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실제거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실제거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개 이상의 시설이 설치된 주택
○ 소득세법 시행령 제160조 【고급주택의 대한 양도차익 등의 계산】
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고급주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (1999. 9. 18 후단개정)
1. 고급주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (1999. 9. 18 개정)
양도가액 - 6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익× ------------------
양도가액
2. 고급주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (1999. 9. 18 개정)
양도가액 - 6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ------------------
양도가액
② 1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액” 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
② 1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정)
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정)
양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (1994. 12. 22 개정)
양도차익의 100분의 30
이하 생략
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1. ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주전용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내에 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)
4. 생략
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에서 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호에 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정)
이하 생략
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 2년 이내에 종전의 주택(154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (1984. 4. 1 개정)
이하 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1주택을 소유하고 있던 거주자가 주택을 멸실하고 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 다가구주택으로 개축(재건축)한 후 이를 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서 그 다가구주택이 소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 그 고급주택에 대한 양도차익등의 계산은 같은령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.
○ 제도46014-12644,2001.08.10
1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제89조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하는 것임.
○ 재산46014-148,2000.02.10
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임.