1. 질의내용 요약

○ 【부동산 매매내용】

부동산 매매시 매수인이 다수이며(12명) 다수의 매수인중 대표자(전○○)와 부동산매매계약을 체결하였으나 나머지 11명중 몇 명이 확정되지 않은 상태임.

부동산 매매계약서에 단서조항으로 잔금지급일(2002년3월31일)의 10일전 (2002년3월21일)까지 매수인 12명(전○○포함)의 인적사항을 확정하여 매매계약서에 첨부키로 하고 2002년 1월 10일 매매계약을 체결함.

○ 【질 의】

상기 내용대로 2002년 3월 21일까지 매수인 12명의 인적사항을 확정하여 2002년 1월 10일자 부동산 매매계약서에 첨부하여 잔금 인수후 관할세무서에 부동산양도 신고후 소유권 이전등기할 경우 본 부동산 매매계약은 적법한 매매계약으로서 공시지가에 의하여 양도가액 및 양도소득세를 계산하는지, 아니면 허위계약서 혹은 미등기 전매를 방조한 계약서등으로 간주하여 실지거래가액으로 양도가액 및 양도소득세를 계산하는 것이 옳은지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 제도 46014 - 10545 (2001. 4. 12)

소득세법 제96조 제1항 단서에 규정한 경우를 제외하고는 토지 및 건물의 양도가액은 당해자산의 양도당시 기준시가에 의하는 것임.

○ 재일 46014 - 672 (1997. 3. 20)

소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에서 규정한 “허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전” 은 조세부담을 회피하기 위한 부정한 방법의 예시 사항인 것임

○ 재일 46014 - 339 (1997. 2. 18)

부동산을 양도한 것에 대한 양도차익을 산정하는 경우에는 원칙적으로 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 계산하는 것이나 단기매매차익의 목적 또는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(국세청 고시 제1996-16호 1996.2.15)에 해당하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 것.(2000.1.1이후 최초로 양도하는 분부터는 국세청장이 정하는 기준이 소득법시행령 제162조의 2에 직접규정)

○ 재일 46014 - 2994 (1995. 11. 15)

소득세법시행령 제179조 제4항 제2호 (마)목 규정에 의거 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 것이며,

여기서 “관련법령”이라 함은 부동산등기법, 국토이용관리법, 부동산중개업법, 주민등록법 등 부동산의 취득 및 양도에 관련한 법령 모두를 말하는 것임.

귀 질의의 경우 법인 소유의 부동산을 개인명의로 명의 신탁하였는지 여부와 투기목적으로 당해 부동산을 취득 또는 양도하였는지 등을 소관세무서장이 사실조사하여 그 실질에 따라 실지거래가액 과세대상을 판정하는 것임.