1. 질의내용 요약
【상 황】
1. 본인은 ○○산업상호로 1992.11.16에 건설업 및 주택신축판매 사업자등록을 완료하고 다세대주택을 건립한 후 팔리지 않아 1993.6.15에 본인소유로 등기를 완료하고 1993.6월부터 임대를 시작함과 동시에 주택임대보고서를 세무서에 제출한 후 1993년 소득부터 종합소득에 합산하여 소득세 신고를 해옴.
2. 관할구청에 임대업에 대한 신고는 1997.10.21에 하였음
【질 의】
이 경우 상기 임대다세대주택을 매각하는 경우 조특법 제97조에 의한 양도소득세 감면요건 판정시 임대기간의 개시일은 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)
○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31 제목개정)
① 법 제97조 제1항 각호외의 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정)
2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정)
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정)
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정)
5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정)
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정)
2. 삭 제 (2001. 12. 31)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정)
3의 2. 삭 제 (2001. 12. 31)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (2001. 12. 31 개정)
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정)
○ 조세특례제한법시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】
영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간” 이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1. 장기임대주택의 정의
장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음.
2. 감면대상자
임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자
3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용
국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨. 1986. 1. 1 이후 신축된 주택이나 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면하고, 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 100% 감면됨. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대 주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1 이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면함.
* 임대주택법에 의한 임대사업자
ㆍ5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자
4. 감면 절차
● 임대주택의 신고
임대주택을 5년 이상 임대하려는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 주택임대 신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 함. 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여야 함.
● 임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청
5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 함.
<첨부서류>
ㆍ임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대주택사업자 등록증
ㆍ임대차계약서 사본
ㆍ임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
ㆍ임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본
● 임대주택기간의 계산
주택임대기간의 계산은 주택의 임대를 개시한 날로부터 기산하며 이 때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며, 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산함.
피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산함.
5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니함.
5. 임대주택과 사업자 본인 소유주택과의 관계
납세자가 거주 또는 보유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대1주택 비과세 여부 판정시 주택임대신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없음.