1. 질의내용 요약
(부동산매매업의 범위: 소득세법기본통칙 19-7)
부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간(6개월)내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
<질의내용>
위의 부동산매매에서 부동산의 범위에 아파트분양권도 포함되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.
③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 검정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】
영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.
1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등)
2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
3. 대한주택공사가 발행하는 주택상황채권
4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득46011-732,1995.03.15
귀 질의와 같이 거주자들이 주택조합을 결성하여 건설회사에 조합아파트의 신축공사를 일괄 도급주어 아파트 및 상가를 신축하고 이에 대한 건축비의 일부를 당해 아파트단지내의 신축상가에 대한 분양권으로 지급하는 경우에는 소득세법(1994. 12. 22 개정전) 제29조(→§25)의 규정에 의하여 이를 지급하는 때의 신축상가의 분양가액에 상당하는 금액을 당해 주택조합의 부동산매매업의 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세하는 것임.
1. 건설중인 아파트를 분양받아 계약금만을 지급한 상태에서 양도하는 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 의 양도에 해당.
2. 이러한 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 는 부동산등기법에 의한 등기대상권리가 아니므로 이를 미등기상태로 양도한 경우에도 소득세법 제70조 제7항의 규정에 의한 미등기 양도자산에 해당하지 아니함.
3. 이경우 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 의 양도에 따른 양도차익의 계산은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (가) 록에 의거 실지거래가액에 의함.