1. 질의내용 요약

1) 본인은 1995년 8월중 주택 및 상가를 신축(분양 및 임대를 목적)하기 위하여 4인 공동으로 투자하여 토지 1필지를 584,000,000원에 취득한 후 건축설계도중 대지 면적이 협소하여 본인 혼자의 자금으로 1997년도중 연접한 토지1필지를 195,930,000원에 취득하였습니다.

2) 본인 혼자의 자금으로 나중에 취득한 토지를 당초 공동으로 취득한 토지와 합병을 하면서 지분율을 표시하지 않고 공동으로 합병등기를 하였습니다.

3) 1998년 건물취득과 관련된 자금(분양원가 2,256,007,441원)은 전부 본인 혼자 부담하여 지하1층 지상8층(지하1층부터 4층은 상가, 5층부터 8층은 주택으로 상가면적이 주택면적보다 더큼)이 완공된 후 나머지 3인은 당초 본인들이 부담한 토지가액 상당액만큼 1층 상가를 각각 1호씩 소유권 보존등기하였으며, 본인은 나머지 상가 및 주택을 소유권 보존등기한 후 일부는 1998년도중 분양되었으며, 일부는 1999년도 중 분양되었습니다. 3인중 2인도 자기의 상가를 제3자에게 다시 매매하였습니다.

4) 1999년 4월중 나머지 3인은 토지지분중 각자의 상가의 상가부속토지면적을 제외한 면적을 본인에게 전부 소유권이전(매매)하기에 이르렀습니다.

【질의】

1. 분양수입귀속시기는?

① 본인포함 3인이 소유권보존등기후 제3자에게 분양한 시점인지?

② 공동토지를 투자하여 판매목적의 건물을 신축한 것으로 보아 각자 분할등기한 시점(3인이 각자 소유권 보존등기)에 건물의 시가상당액 총수입금액에 산입하여야 하는지?

2. 공동사업으로 볼 수 있는지?

① 본인이 건물가액을 전부 부담하였으며 나머지 3인은 당초 토지대금만 부담하였을뿐더러 건물 완공후 토지대금 상당액을 상가로 대체 하였기에 공동사업으로 볼 수 없는 것인지?

② 당초 공동으로 토지를 취득하였으며 합병등기시에도 공부상 공동지분으로 표시되었으므로 공동사업으로 볼 수 있는 것인지?

3. 1999년도 토지지분율 변동시 과세방법은?

① 당초 3인이 토지대금상당액을 상가로 대체취득 하였으며, 당초 지분율을 원상회복시키는 것으로 보아 공유분 분할에 해당되므로 비과세인지?

② 당초 지분율을 초과하여 변동된 것은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것인지?

③ 공동토지를 투자하여 판매목적의 건물을 신축한 후 각자 분할등기한 후 나중에 토지지분율이 변동되었기에 부동산 매매업으로 과세를 하여야 하는지?

4. 부동산매매업으로 본다면 분양원가 계산방법과 나머지 3인의 과세방법은

① 본인 단독 부동산매매업으로 본다면 당초 공동으로 취득한 토지원가 중 3인의 토지취득원가 상당액은 제외되는 것인지?

② 나머지 3인은 소유권 보존둥기 후 제3자에게 매매시점에 분양된 것으로 보아 부동산 매매업으로 볼것인지, 아니면 당초 나머지 3인이 소유권 보존등기 당시 본인의 분양수입으로 계상한 후 제3자에게 매매시점에 양도소득으로 과세하여야 하는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】

① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다. (1994. 12. 22 개정)

② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】

⑨ 법 제25조 제2항에 규정하는 소비 또는 지급한 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조 제5항의 규정을 준용한다. (2001. 12. 31 항번개정)

○ 소득세법 시행령제51조 【총수입금액의 계산】

⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조ㆍ생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자의 판매가액 (1998. 12. 31 개정)

2. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도받은 때에는 정상가액3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액

5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가 (1998. 12. 31 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제22조의 2 【시가의 계산】

영 제51조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 시가” 라 함은 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 4. 3 개정)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정)

○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정)

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】

영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가” 라 함은 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001. 4. 30 신설)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-511,2000.04.28

【제목】

판매목적으로 공동사업자가 신축한 상가를 각자의 출자지분에 따라 분할등기 하는 경우, 그 시가상당액을 공동사업장의 총수입금액에 산입함

【질의】

두 사람이 대지를 공동구입하여 똑같은 비율로 공사비 등 자본을 투입하여 상가건물을 신축 분양함에 있어, IMF 여파로 1층 등 ⅓만 분양되고 ⅔는 미분양 상태에서 공유자 지분에 맞게 분할 등기 함. 이 경우 소득세 과세여부를 질의함.

【회신】

공동사업장에 대하여는 소득세법 제43조 및 제87조의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1거주자(사업자)로 보고 소득금액을 계산하는 것이며, 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항 및 동법시행령 제53조 제8항의 규정에 의하여 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.

○ 소득46011-76,1999.09.27

【제목】

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 함

【질의】

본인(갑)은 1988. 6. 20 취득한 대지 약 100평과 다른 사람(을)이 소유한 이웃주택의 토지 120평을 합한 토지위에 연립주택(빌라)을 신축하여 분양하고자 각각 토지를 현물출자하여 공동사업(갑ㆍ을)으로 건설업을 할 경우 건설업의 총 수입금액은 분양대금이나 이에 대응하는 필요경비인 토지의 원가계산 방법에 대하여 아래와 같이 양설이 있어 질의함.

<갑설> 공동사업자인 주택신축판매업자의 토지원가는 각각 당해 토지의 취득당시 매입가액과 그 부대비용으로 함.

<을설> 공동사업자인 주택신축판매업자의 토지원가는 각각 토지를 현물로 출자 당시 가액을 기준으로 하며, 취득당시부터 출자당시까지는 양도소득세를 계산하여 납부하여야 함.

【회신】

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임.

○ 제도46011-10200,2001.03.22

【제목】

임대목적 취득(신축 포함) 부동산을 임대하다 양도시는 ‘양도소득’ 에 해당하며, 판매목적으로 취득해 일시적으로 임대하다 판매시는 ‘부동산매매업’ 에 해당함

【질의】

1999년 조세특례제한법 제97조 규정에 의거 임대목적으로 주택(원룸형태)을 신축하여 2000. 12.부터 임대사업을 개시하였으나 위 부동산을 5년 이상 주택임대에 공하고, 위 부동산을 매각하였을 경우 사업소득으로 과세할 것인지 질의함. 지금가지 사업실적은 아래와 같음.

1. 위 부동산 임대(5년 내지 10년) 기간에 일체의 주택신축판매 및 부동산매매를 하지 않았을 경우 사업소득인지 양도소득인지.

2. 위 부동산 임대(5년 내지 10년) 기간에 약 2년에 한번꼴로 주택신축판매 내지 부동산매매업을 하여을 경우 사업소득인지 양도소득인지.

3. 양도인지 사업소득인지 구분이 예규집을 보면은 양도가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모, 회수, 양태 등을 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성, 반복성이라고 하였는데 구체적으로 회수나 규모는 정한 게 없는지.

【회신】

임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.