1. 질의내용 요약
<부동산임대소득 관련 건물기준시가 계산방법>
법률 제6051호(1999년 12월 28일 공포) 소득세법 부칙 제5조 “양도소득세에 관한 적용례” ① 이 법 중 양도소득세에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ② 제99조 제1항 제1호 나목 및 동조 제3항의 개정규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 제99조 제1항 제1호 나목의 개정규정에 해당하는 자산으로서 2000년 1월 1일부터 동년 12월 31일까지 양도하는 분에 대한 기준시가의 산정에 관하여는 종전의 규정에 의한다. 라고 규정되어 있습니다.
상기의 제2항의 규정에 따라 2001년도 과세연도의 입장에서 부동산임대소득을 계산함에 있어 기준시가에 의한 건물가액 산정방법에 대하여 아래와 같이 질의합니다.
<질의내용>
2001년도 귀속 과세연도의 부동산임대소득을 계산함에 있어서 1995년도의 신축 상가 건물의 실제거래가액이 불분명하여 그 당시 지방세시가표준액으로 평가한 금액인 3억원으로 장부에 기표하고 장부에 의한 실액방법으로 부동산임대소득금액을 관할세무서에 신고납부하였습니다.
그런데 상기의 부칙 제5조 제2항의 규정에 따라 2001년 1월 1일 현재 상가건물의 국세청기준시가로 환산한 취득시 기준시가는 3억1백만원입니다. 2001년도 부동산임대소득 금액을 계산함에 있어서 상기 건물가액은 이미 3억원으로 장부에 기표되어있는 금액에 1백만원을 증액시켜 3억1백만원으로 수정기표한후 이 금액으로 상기 건물에 대한 감가상각을 계산하여도 됩니까 ?
그리고 만약 2001년 상기의 건물가액을 처음으로 임대사업에 사용했을 경우로서 취득당시 건물가액이 없을 경우는 그 당시 지방세법 시가표준액으로 계산하는지요?
그렇지 않으면 2001년 1월 1일 고시 국세청기준시가로 취득당시 건물가액을 환산하여 계산합니까 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31 개정)
○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2001. 12. 31 항번개정)
총수입금액에 산입할 금액＝ {당해 과세기간의 보증금등의 적수-임대용부동산의 건설비 상당액의 적수} ×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율” 이라 한다)－당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
④ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31 개정)
총수입금액에 산입할 금액＝ {당해 과세기간의 보증금등의 적수－취득당시의 법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산한 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수} ×1/365×정기예금이자율
⑤ 제3항 및 제4항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2001. 12. 31 개정)
2. 제1호외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (1998. 4. 1 직제개정)
○ 소득세법시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
② 영 제53조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적 지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다.
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우
임대용부동산의 임대면적
매입ㆍ건설비 × ─────────
건축물의 연면적
③ 1990년 12월 31일 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산에 대한 건설비상당액은 제2항의 규정에 불구하고 당해부동산의 취득가액과 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (1999. 5. 7 개정)
1990년 12월 31일
현재의 임대보증금
1. ────────────── ×임대보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
보증금을 받고 임대한 면적
1990년 12월 31일 현재
임대용부동산의 법 제99조의
규정에 의한 기준시가
2. ──────────────×임대보증금을 받고 임대한 면적
임대용 건축물의 연면적
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
나. 건물 (1999. 12. 28 개정)
건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1999. 12. 28 개정)
○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율
○ 소득세법기본통칙 39-21 【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산】
영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.
1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우
취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 제도46011-11881,2001.07.03
소득세법시행규칙 제23조 제3항 제2호에서 규정한 1990. 12. 31 현재 임대용부동산의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가는 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액이 고시되어 시행되기 전(2000. 12. 31 이전)인 2000년 귀속분까지는 지방세법의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액으로 하는 것이나, 2001년 귀속분부터는 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 하는 것이며 이를 선택하여 적용할 수는 없는 것임.
○ 소득46011-301,1996.01.29
1. 거주자가 부동산임대업에 공한 부동산의 취득가액이 불분명한 경우(소득세법 제55조의 감가상각비 계산시) 부동산의 취득가액은 소득세법 제99조 및 같은법 시행령 제164조의 규정에 의한 당해 부동산의 취득당시 기준시가로 평가한 가액에 취득 당시의 지방세법 의하여 계산한 등록세, 취득세상당액을 가산한 금액으로 함.
2. 또한, 부가가치세 면세사업(의료업)에서 부가가치세 과세사업(부동산임대업)으로 전환한 거주자가 계속하여 고정자산(부동산)을 당해 사업에 공한 경우에 당해연도의 필요 경비에 산입할 감가상각비는 당해 고정자산의 직전연도 세무상 장부가액을 기초로 계산함.