1. 질의내용 요약
<재건축조합의 현물출자 토지에 대한 평가시기 및 평가방법>
당해 조합은 3개의 인접한 연립주택이 주축이 되어 재건축을 결의하고 아파트건설을 추진하는 재건축조합으로 1999년 12월 조합설립인가를 받고, 2002년 4월 사업승인 및 조합원 토지에 대한 신탁등기는 2002년 5월 24일부터 2002년 10월 19일까지 진행됨.
<질의내용>
1. 필요경비 산입을 위한 토지의 평가시점
원가(필요경비)에 산입하는 토지의 가액은 신탁등기일을 기준으로 할 수 있습니까 ? 국세청 예규 소득46011-188,2000.12.9 및 소득46011-259,2000.2.21에 의하면 조합설립인가일 또는 신탁등기일 중 빠른 날 당시의 감정가등(상속세 및 증여세법61조)으로 평가하게 되어 있으나, 심판례에 의하면 “ ... 조합원들이 조합에 현물출자한 경우에는 조합원들이 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보는 것인바, ... 소득세법시행령 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지의 신탁등기시의 정상가액이 토지의 취득가액이 되고... ”(국심97중 1967, 1998.9.21도 같은 뜻), “... 토지신탁등기시의 감정가액은 이에 포함된다 할 것이다...”(국심 99 중4631, 2000.7.25) 라는 요지의 내용이 담겨있는 바, 이는 상기의 국세청 예규와는 달리 두날짜 중 빠른날이 아닌 신탁등기일을 현물출자일로 본다는 것으로 해석하여 적용할 수 있는지 알고 싶습니다. 즉 본조합의 경우 신탁등기시점인 2002년 5월 24일에서 10월 19일까지의 날짜를 기준으로 평가를 하여도 되는지 여부
2. 평가기준일의 구체적 적용례 및 평가방법
필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원들이 현물출자한 당시(신탁등기접수일 등)의 가액으로 하는 것으로 ... 이를 문구대로 해석하면 그 기준일의 감정가액(매매, 경매가액 포함)으로 평가하여야 한다는 말인 바 관례대로라면 감정서 작성일이 기준일과 일치하여야 합니다. 그러나 실무상 날짜의 차이가 발생할 수 있어 이에 대한 세법규정인 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 본문에는 평가기준일 전후 6개월의 감정가액도 인정하도록 하고 있습니다. 또한 소득세법에서 자산의 취득가액을 규정하고 있는 소득세법시행령 제89조 제1항 제3호 및 동법시행규칙 제48조(2001.4.30. 신설로 소득세법통칙 39-21은 적용없음)와 법인세법시행령 제89조 제2항 제2호 및 연속해서 준용된 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행규칙 제49조인 바, 이러한 일련의 법률구조로 볼 때 평가기준일 전후 6개월이내의 기간중 감정된 가액으로 필요경비를 계상할 수 있는지 여부
3. 평가방법의 다양성
국세청 예규(제도46011-10702,2001.4.20 및 소득46011-259,2000.2.21)에 의하면 평가방법으로 감정가액이 없는 경우 상속세 및 증여세법 제61조에 의하여 평가한 가액으로 하여야 한다고 되어있는 바, 상기 둘째질의에서 언급한 바와 같이 상속세 및 증여세법 제61조는 동법 제60조를 그 평가원칙으로 하고 있고 또한 “시가”라는 용어에서 의미하는 일반적 의미를 생각하여 볼 때 상속세 및 증여세법 제60조에서 규정하고 있는 불특정다수인간의 매매가, 수용, 공매가액도 평가방법이 될 수 있다고 사료되는 바 이 방법의 적용이 가능한지 여부와 가능한 경우 몇 개의 사례 가액을 같은 조합의 연접, 인접토지의 평가가액으로 일괄적용이 가능한지 여부
4. 기타의 평가방법
현재 재건축에 반대하는 주민 1인에 대하여 부동산이전등기 청구소송을 진행하고 있으며 곧 이와 관련하여 법원에서 이전등기 명령과 이전가액(토지가액)이 결정될 것으로 보이는 바 이 가액으로 평가가 가능한지 여부와 가능하다면 이 가액으로 전체 조합부지의 토지 평가액으로 일괄 적용이 가능한지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 통상적 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법시행규칙 제48조 【시가의 계산】
영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가” 라 함은 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001. 4. 30 신설)
○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정)
2. 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정)
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)
1. 토 지
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
2. 건 물 (1999. 12. 28 개정)
건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득46011-188,2000.02.09
【제목】
재건축조합의 소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 바, 현물출자시기 및 토지가액 평가방법
【질의】
재건축조합의 소득금액 계산시 토지의 필요경비 산입은 조합원이 재건축조합에 현물출자할 시기의 가액으로 한다고 되어 있다고 하는데 이와 관련하여
질의 1) 현물출자의 시기가 조합설립인가일인지 아니면 토지의 신탁등기일인지 아니면 다른 기준일이 있는지.
질의 2) 상기 현물출자시기에 토지의 가액을 필요경비로 산입하여야 하는데 토지의 가액과 관련하여 토지의 시가를 반영하기 위하여 감정평가법인의 평가를 받은 경우 그 가액으로 필요경비의 산입이 가능한지.
질의 3) 재건축조합의 재건축대상토지의 필지가 4개일 경우 3개는 조합원의 출자에 의하여 취득이 되고 1필지는 조합이 조합원외의 자로부터 취득한 경우 각각 어떻게 필요경비에 산입하여야 하는지. 즉 신규취득분은 시가로 하면 되는데 조합원 출자분의 경우 시가를 알 수 없으나 함께 붙어 있는 필지이니까 취득한 토지원가를 갖고서 조합원이 출자한 토지의 원가를 산정하면 안되는지.
【회신】
1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.
2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.