1. 질의내용 요약
○○○외 3명은1988년 8월에 토지를 공동매입하여 1992년 1월에 상가분양업(부동산매매업)을 영위하였으나, 3,4,5층은 대물변제로 도급공사비로 정산하고 1층1개, 지하1개만 분양되고 나머지 모두는 1996년 12월31일까지 임대업에 공하다 1996년 12월31일 일반과세자인 상태에서 공유물 분할을 확정판결로 약정에 의거 4등분 단독등기하고 폐업신고하였음(폐업당시 종합소득세 무신고)
질의사항
1. 5년이상 임대업에 공하던 건물이므로 폐업 재고재화의 공유물 분할이 시가로 VAT과세인지, 폐업시 재고재화로 보아 「취득가액*(1-경과기간/10)」=과세표준으로 하는지?
2. 폐업시 재고재화는 자기에게 공급한 것으로 보아 1996년12.31일 폐업일이 속하는 연도의 시가로 총수입금액에 산입하는지? 국세청예규에 의거 일반적인 폐업재고 상품, 제품, 원재료와 같이 폐업일 이후 실제 판매된 연도의 총수입금액에 산입하는지? 실제 판매일에 종합소득세를 과세한다면공동사업자로 과세하는지? 단독사업자로 보아 과세하는지?
3. 상기 2항과 같이 종합소득세가 과세된 경우, 그 이후에 양도시 양도소득세 계산시 부동산의 취득일은 1996년12.31일 폐업일인지? 아니면, 공유물분할로 인한 약정으로 단독소유등기(현금정산없없음)이므로 당초 취득일로 소급 되는지?
4. 별첨 감사원 심사례, 국세청 예규와 같이 공유물분할(약정)은 미실현소득으로 종합소득세과세대상이 아니며, 폐업일 이후 양도시 양도소득세 취득시기는 당초 취득일로 소급되는지 알고 싶습니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 부가가치세법 기본통칙 6-14-2【출자지분의 과세】
출자자가 자기의 출자지분을 타인에게 양도하거나 법인 또는 공동사업자가 출자지분을 현금으로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이나, 법인 또는 공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당한다
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 (1999. 12. 28 개정)
3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 (1999. 12. 28 신설)
4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가
○ 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】
11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (1998. 12. 31 신설)
대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.
○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】
① 거주자가 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정)
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정)
○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】
⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조ㆍ생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자의 판매가액 (1998. 12. 31 개정)
2. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 정상가액
3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액
4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해신주의 발행가액을 공제한 금액
5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가 (1998. 12. 31 신설)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부가46015-4052,1999.10.4.
질 의:토지공동소유자 5인이 공동사업으로 상가를 신축하여 분양하다가 일부분양하고 미분양된 일부상가를 공유자지분별로 분할등기(상가 동ㆍ호수는 임의대로 선택하여 등기이전)한 건과 관련하여 아래와 같이 양설이 있어 질의함
<갑설> 재화의 공급에 해당하지 아니함 및 수입금액불산입
(이유) 공유물분할이라 하더라도 공동사업의 해지, 탈퇴, 별도사업자로의 전환이 아닌 즉 공동사업을 유지하면서 출자지분범위 내에서 자금융통을 위하여 단순히 분할등기하는 경우에는 재화의 공급에 해당하지 아니함.
(관련예규: 국심91중163, 1991.5.15. 및 소득46011-1899, 1998.7.10.)
<을설> 재화의 공급 및 수입금액산입
(이유) 자금융통을 위한 단순한 공유물분할이 아닌 개인별, 독립적, 배타적으로 사용하기 위하여 분할등기한 내역은 재화의 공급에 해당함.
(관련예규: 부가1265-2086, 1983.8.28., 소득46011-1338, 1998.8.12.)
회 신:토지공동소유자 5인이 공동으로 상가를 신축하여 분양하는 사업자가 당해 상가의 일부를 분양하고 미분양된 상가를 공유자지분별로 분할등기한 후 계속공동사업을 영위하지 아니하는 경우 당해 지분별 분할등기한 것은 출자지분의 현물반환에 해당하므로 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.
○ 소득46011-2468,1996.09.04
【제목】
공동사업자가 판매목적 신축상가를 출자지분에 따라 분할등기하는 때는 그 상가의 시가상당액을 공동사업장의 부동산매매업 총수입금액에 산입함
【질의】
37인 공동사업자가 토지를 매입하여 상가를 분양할 목적으로 신축ㆍ준공하였으나 1년 이상 분양실적이 1건도 없어 공동사업을 해체ㆍ폐업하고 공동사업자별로 분할등기하는 경우
1. 공유물 분할등기에 대한 과세여부
2. 공유물 분할등기시 부동산매매업으로 과세되는 경우 총수입금액의 계산방법
3. 부동산매매업 매매차익 예정신고를 한 자의 확정신고시의 소득금액계산방법 및 적용세율
【회신】
1. 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 당시의 분할등기한 상가의 시가상당액을 당해 공동사업장의 부동산매매업 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 이때 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성되는 가액을 말하는 것으로 그 실례가액이 없는 경우에는 위치, 주변환경, 이용현황 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정한 가액으로 하는 것임.
【제목】
상가 신축분양의 공동사업자가 미분양잔여상가를 공동사업 폐업 후 양도하는 경우 그 취득시기는 폐업일이나 각자 지분대로의 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 됨
【질의】
1988. 8. 10 13명이 공동으로 토지를 취득하여 공동사업자 등록을 한 후 1990. 9. 6 건물을 준공하여, 공동명의로 소유권이전등기를 한 후, 일부는 분양하고, 일부 남은 토지ㆍ건물에 대하여는 1992. 12. 24 각자 조합원 개인 앞으로 소유권 이전등기를 하였음. 부가세 예규(부가 22601-1671, 1991. 12. 17)에 의해 공동사업을 해체하고 공유물을 분할하여 조합원 개인 각자 앞으로 소유권이전한 부분에 대하여 토지ㆍ건물의 시가에 상당하는 금액을 매출 계상하여 부가세를 신고하고, 종합소득세 산출시 동 금액을 수입금액에 포함시켜 종합소득세를 납부하였음.
이럴 경우 그 이후에 1997년에 이 토지ㆍ건물을 양도시 취득일자를 1988년으로 하여야 하는지 아니면, 1992년 조합원 개인 앞으로 소유권이전등기를 한 시기로 보는지.
【회신】
부동산 매매업을 영위하는 수인의 공동사업자가 분양목적으로 상가를 신축판매하던중 폐업으로 인하여 잔여분의 상가를 각 공동사업자의 지분비율대로 분할등기한 후 양도하는 경우 당해 잔여상가에 대한 취득시가는 부가가치세법시행규칙 6조의 규정에 의한 폐업일로 하는 것이나, 폐업하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기접수일이 되는 것임.