1. 질의내용 요약

1. “갑”은 1986년도에 ○○시 ○○구 ○○동 소재 대지 약 700평과 동 지상 건물 약500평(1974년도 신축)을 매입하여 현재까지 부동산 임대업을 영위하여 오던 중 건물이 낡고 협소하여 2001년도에 이를 철거하고 새로이 건물을 신축하게 되었습니다.

2. 신축한 건물이 약 3,000평의 규모라서 공사비도 60억원 이상 소요되는 관계로 은행차입금, 신축건물의 임대보증금, “갑”소유 다른토지의 시공업체에 대한 대물변제로도 이를 충당하지 못하여 부득이 신축건물의 1층 일부(전체 건축물 연면적 3,000평 중 1층 면적 500평, 1층 중 양도한 면적 120평)를 3인에게 분할 양도하고, 동 양도금액 약 12억원을 공사비에 충당하였고 나머지 부분은 모두 임대계약을 체결하여 임대사업에 계속 사용하고 있습니다.

3. 이 경우 신축건물의 1층 일부를 양도한 것이 양도소득인지 또는 부동산매매업에 해당하는지에 대하여 질의합니다.

4. 질의자 의견

“양도소득에 해당한다”

이 유 ;

(1) 본 건 외에는 부동산을 양도, 양수한 사실이 최근 수년간 전혀 없으며, 부동산매매업을 사업목적으로 한 사실이 없음.

(2) 본 건의 양도는 전체 건축물 면적의 4%에 불과하며, 그 양도대금도 건물 신축자금으로 사용되어, 당초부터 부동산매매업의 사업목적이 있었다고 볼 수 없음.

(3) 사업자 “갑”은 기존 건물 취득후 15년간 임대후 새로이 건물을 신축, 임대하는 정황으로 보아 본 건 양도가 계속적, 반복적인 사업목적으로 행하여 진 것으로 볼 수 없음.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② (이하생략)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. (이하생략)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-130,1999.10.04

【제목】

부동산임대업을 영위하다 단순히 일괄하여 양도하는 경우는 양도소득에 해당하나, 그 규모, 거래횟수 등을 종합판단해 사업적인 것은 부동산매매업에 해당함

【질의】

1. 1989년도에 지상 5층 건물을 신축(근린생활시설) 준공하여 개인명의로 사업자등록증을 필하고 현재까지 임대업을 해오던 중 건물위치나 규모 주변환경이 여의치 않아 임대도 어렵고 매매도 어려워 본인명의로 각 층별로 분할 등기를 한 후 그 중 일부를 분할매각하고자 함.

2. 위의 경우 분할전에 양도시는 양도세가 부과되나 분할후 매각시는 양도소득세가 적용되는지 또는 부동산매매업으로 간주 사업소득세가 적용되는지를 질의함.

【회신】

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는, 소득세법 제19조 제1항 제12호에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이며, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제97조 제1호에 의하여 양도소득에 해당하는 것임.