1. 질의 요지

□ 법인인 도시재개발법에 의한 도시재개발조합의 소득금액 계산시 조합원이 현물출자한 토지ㆍ건물에 대한 취득가액산정의 기준이 되는 현물출자 시기는 ?

<갑설> 조합의 설립인가일

<을설> 조합의 설립등기일

<병설> 재개발 사업시행인가 고시일

<정설> 현물출자 자산의 신탁등기일

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 도시재개발법 제12조【조합의 설립인가】

① 조합을 설립하고자 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 토지 등의 소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 조합설립에 대한 시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하는 때에도 시장ㆍ군수또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 특별시ㆍ광역시 또는 도(이하 “시ㆍ도” 라 한다)의 조례가 정하는 경미한 사항을 변경하는 때에는 신고로서 인가를 갈음한다.

② 제1항의 규정에 의하여 조합설립인가를 신청하고자 할 때에는 미리 재개발구역(재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에는 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 동의의 산정방법, 동의절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 주택건설촉진법 제44조【주택조합의 설립등】

① 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할 시장등의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다. (1992. 12. 8 개정)

② 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ선정방법과 주택조합의 운영 및 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 제32조의 5 제1항의 규정에 의한 투기과열지구내에서 제1항의 규정에 의하여 설립인가를 받았거나 설립인가를 받고자 하는 지역조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니된다. (2002. 8. 26 개정)

③ 제1항의 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자(국가 또는 지방자치단체의 장을 포함하며, 이하 “고용자” 라 한다)가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 주택조합 또는 고용자와 등록업자를 공동사업주체로 본다. (2002. 12. 30 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 개정)

④ 국민주택을 공급받기 위하여 주택조합을 설립하고자 하는 자는 관할 시장에게 신고하여야 한다. (1992. 12. 8 개정)

⑤ 제4항의 주택조합설립의 요건 및 절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. (1981. 4. 7 개정)

⑥ 제4항의 주택조합에 대하여는 국민주택을 우선 공급할 수 있다. (1981. 4. 7 개정)

⑦ 건설교통부장관 또는 시장 등은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다. (1999. 2. 8 개정 ; 전산망보급확장과 이용촉진에 관한 법률 부칙)

⑧ 시장등은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다. (1992. 12. 8 신설)

⑨ 주택조합은 대통령령이 정하는 바에 의하여 회계감사를 받아야 하며 그 감사결과를 관할시장등에게 보고하고 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (1997. 12. 13 개정)

○ 주택건설촉진법 시행령 제42조【주택조합의 설립 등】

① 법 제44조 제1항의 규정에 의하여 주택조합설립인가ㆍ변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 조합주택건설예정지를 관할하는 시장등에게 제출하여야 한다. 다만, 시장등은 필요한 경우에 한하여 당해 조합주택건설예정지에 대한 토지사용승낙서를 제출하도록 할 수 있다. (2002. 12. 5 개정)

1. 창립총회의 회의록 및 조합장선출동의서

2. 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가의 경우에 한한다) (1999. 4. 30 개정)

3. 사업계획서(설립인가의 경우에 한한다)

4. 조합원의 동의를 얻은 정산서(해산인가의 경우에 한한다)

5. 법 제44조의 3 제7항의 규정에 의한 결의사항을 증명할 수 있는 서류(재건축조합설립인가의 경우에 한한다) (1999. 4. 30 개정)

6. 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가의 경우에 한한다)

7. 그밖에 건설교통부령이 정하는 서류 (2002. 12. 5 신설)

② 관할 시장등은 주택조합 설립인가시 당해 조합주택건설예정지의 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시행여부를 결정하여야 하며, 당해 조합주택건설예정지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 조합주택건설예정지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다. (2002. 12. 5 신설)

③ 주택조합(재건축조합을 제외한다)은 법 제44조 제3항의 규정에 의한 공동사업주체인 등록업자에게 조합의 업무(주택조합의 가입을 알선하거나 모집광고를 하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있다. (2002. 12. 5 신설)

④ 주택조합은 20인 이상의 조합원으로 구성되어야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 20인 미만(제2호의 경우에는 10인 이상)의 조합원으로 주택조합을 구성할 수 있다. (2002. 12. 5 항번개정)

1. 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대 미만의 노후ㆍ불량주택을 재건축하는 경우 (1999. 12. 7 개정)

2. 노후ㆍ불량 공동주택을 재건축하여 20세대 이상의 주택을 건설하는 경우 (1999. 12. 7 개정)

⑤ 법 제44조 제2항의 규정에 의한 주택조합구성원의 자격은 다음 각호와 같다. (2002. 12. 5 항번개정)

1. 지역조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것

가. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주인 자 [세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원 중 1인에 한하여 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택을 소유하지 아니한 세대주에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 건설교통부령으로 정한다] (2002. 12. 5 개정)

나. 삭 제 (1998. 8. 27)

다. 삭 제 (2002. 12. 5)

라. 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군내에 6월 이상 거주한 자 (2002. 12. 5 개정)

2. 직장조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것

가. 제1호 가목 내지 다목에 해당하는 자

나. 당해 시ㆍ군안에 소재하는 동일한 국가기관ㆍ지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자 (1998. 8. 27 개정)

3. 재건축조합의 구성원은 다음 각목의 1의 요건에 적합할 것

가. 제4조의 2의 규정에 의한 노후ㆍ불량주택(당해 주택에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자 (1998. 4. 30 단서삭제)

나. 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자. 이 경우에는 재건축된 복리시설에 한하여 공급하되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다. (1998. 4. 30 개정)

다. 삭 제 (1998. 4. 30)

⑥ 지역조합이나 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 조합원수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위안에서 시장 등으로부터 건설교통부령이 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위안에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 5 단서개정)

1. 조합원의 사망

2. 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인 이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 및 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우 (1999. 4. 30 개정)

2의 2. 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우 (2002. 12. 5 신설)

3. 조합원이 확정판결 등의 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 조합원 자격을 상실하는 경우

4. 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우 (1994. 7. 30 신설)

5. 기타 제1호 내지 제4호에 준하는 경우로서 건설교통부장관이 정하는 경우 (1994. 12. 23 직제개정)

⑦ 시장등은 제6항 각호외의 부분 단서의 규정에 의한 조합원 추가모집의 승인은 1회에 한하여 이를 할 수 있으며, 추가모집에 따른 조합의 변경인가 신청은 조합설립인가 후 3월 이내에 이를 하여야 한다. (2002. 12. 5 신설)

⑧ 재건축조합은 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호에 해당하는 경우와 당해 지역 노후ㆍ불량주택의 소유자가 추가 가입하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 5 항번개정)

⑨ 주택조합은 등록업자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각호의 1에 해당하는 택지를 주택건설대지로 사용하여서는 아니된다. (2002. 12. 5 항번개정)

1. 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구로 지정받아 개발한 택지 (1999. 4. 30 개정)

2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관ㆍ지방공사가 주택건설촉진법ㆍ국토의 계획 및 이용에 관한 법률ㆍ산업입지 및 개발에 관한 법률 등 관련 법률에 의하여 사업계획승인ㆍ실시계획인가 등을 받아 개발한 택지 (2002. 12. 26 개정 ; 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령 부칙)

⑩ 제1항의 주택조합의 조합규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. (2002. 12. 5 항번개정)

1. 주택조합의 명칭 및 주소

2. 조합원의 자격에 관한 사항

3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항 (1999. 4. 30 개정)

4. 사업시행지역의 위치 및 면적

5. 조합임원의 권리ㆍ의무 및 그 선임방법

6. 조합의 비용부담과 조합회계

7. 사업연도 및 사업시행방법

7의 2. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 (1999. 4. 30 신설)

8. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 (1999. 4. 30 개정)

9. 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법

10. 조합규약의 변경절차

11. 조합비의 사용내역과 총회의 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법 (2002. 12. 5 신설)

⑪ 삭 제 (1994. 7. 30)

⑫ 법 제44조 제4항의 규정에 의하여 국민주택을 공급받기 위하여 설립하는 주택조합은 직장조합에 한한다. (2002. 12. 5 항번개정)

⑬ 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 신청하여야 한다. 이 경우 당해 기간 이내에 승인을 신청하지 아니한 주택조합에 대하여는 시장 등은 설립인가를 취소할 수 있다. (2002. 12. 5 항번개정)

⑭ 주택조합의 설립인가ㆍ변경인가ㆍ해산인가와 조합원의 자격확인절차 등에 관하여 이 영에서 정하지 아니한 사항은 건설교통부령으로 정한다. (2002. 12. 5 항번개정)

○ 도시재개발법 시행령 제22조【동의자 수의 산정방법등】

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조 제2항의 규정에 의하여 조합설립인가를 신청할 때에 필요한 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역안의 토지 또는 건축물의 소유자(이하 “토지등의 소유자” 라 한다)가 조합설립인가전에 동의를 철회하는 경우에는 이를 동의자의 수에서 제외하여야 한다.

② 법 제12조 제2항의 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역지정일후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각 1인의 소유자의 소유로 본다.

③ 시행자는 토지등의 소유자가 동의하거나 동의를 철회할 때에는 인감도장을 사용하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 인감증명서를 첨부하여야 한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조【보상액의 가격시점 등】

① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. (2002. 2. 4 제정)

② 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다. (2002. 2. 4 제정)

나. 관련예규

○ 재경부소득46073-160,2002.11.28

재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임.

○ 소득46011-188,2000.2.9

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.

○ 재소득46073-160, 2002.11.28

【질의】

◇ 필요경비 산입을 위한 토지의 평가시점을 신탁등기일을 기준으로 할 수 있는지 여부

◇ 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정된 가액으로 필요경비를 계상할 수 있는지 여부

【회신】

재건축조합이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임.

○ 소득46011-188, 2000.2.9

【질의】

재건축조합의 소득금액 계산시 토지의 필요경비 산입은 조합원이 재건축조합에 현물출자할 시기의 가액으로 한다고 되어 있다고 하는데 이와 관련하여

질의 1) 현물출자의 시기가 조합설립인가일인지 아니면 토지의 신탁등기일인지 아니면 다른 기준일이 있는지.

질의 2) 상기 현물출자시기에 토지의 가액을 필요경비로 산입하여야 하는데 토지의 가액과 관련하여 토지의 시가를 반영하기 위하여 감정평가법인의 평가를 받은 경우 그 가액으로 필요경비의 산입이 가능한지.

질의 3) 재건축조합의 재건축대상토지의 필지가 4개일 경우 3개는 조합원의 출자에 의하여 취득이 되고 1필지는 조합이 조합원외의 자로부터 취득한 경우 각각 어떻게 필요경비에 산입하여야 하는지. 즉 신규취득분은 시가로 하면 되는데 조합원 출자분의 경우 시가를 알 수 없으나 함께 붙어 있는 필지이니까 취득한 토지원가를 갖고서 조합원이 출자한 토지의 원가를 산정하면 안되는지.

【회신】

1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.

2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.

○ 소득46011-342, 1999.11.12

【질의】

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 계산한다고 회신받았음.

동 조합은 토지의 가액을 공신력 있는 감정기관의 감정을 거쳐 조합원의 출자금액을 평가하여 사업시행하였음.

조합원이 ‘현물출자한 당시의 가액’ 이라 함은 구체적으로 현물출자당시의 시가. 즉, 감정가액을 말하는 것인지, 공시지가에 의한 국세청기준시가를 뜻하는 것인지를 질의함.

【회신】

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.