1. 질의내용

<사실관계>

< 질의내용 >

○ 임차보증금이 어떠한 경우에 국세보다 우선하여 배분받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련규정

○ 국세기본법 제35조【국세의 우선】

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

3. 법정기일전에 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

○ 주택임대차보호법 제3조【대항력등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (1983. 12. 30 신설)

③ 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.

○ 주택임대차보호법 제3조의 2【보증금의 회수】

① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의 2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (1999. 1. 21 신설)

② 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 원하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (1999. 1. 21 개정)

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. (1999. 1. 21 개정)

④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (1999. 1. 21 개정)

⑤ 민사소송법 제590조 내지 제597조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. (1999. 1. 21 개정)

⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. (1999. 1. 21 개정)

○ 민법 제575조【제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임】

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

○ 민법 제578조【경매와 매도인의 담보책임】

① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

○ 민법 제536조【동시이행의 항변권】

① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

나. 유사사례

○ 징세46101-774, 1999.4.2

【질의】

아파트를 1997. 3. 1부터 임대기간 2년, 임차보증금 35,000,000원에 약정하여 1999. 3. 1로 임대기간이 만료되어 임차보증금을 돌려 받고자 하나 현재 아파트 매매가가 43,000,000원(00은행 채권가 포함) 정도로 임차보증금과 동일하고 세무서의 재산압류로 인하여 임차보증금을 돌려 주지 않아 부득이 법적절차로 해결코자하여 질의함.

1. 1992. 3. 18 00은행 근저당채권 12,000,000원

2. 1997. 3. 1 임차인 35,000,000원 전세권확정일자 받고 현재 거주중

3. 1996. 1기 수시분 신용카드자료고지 부가가치세 14,500,000원

위 부가가치세 고지일이 1998년 10월이며 1998. 11. 23 00세무서에서 재산압류

(질문)

1. 현재 거주중인 아파트입주시에 등기부등본 상에는 00세무서의 압류 사실이 없어 입주하였으나 현재 세무서 압류로 인하여 공매 또는 임차인에 의한 경매완료시 우선순위

2. 1998년 10월 납기고지된 부가가치세의 법정기일

【회신】

주택임차인이 국세의 법정기일(귀하의 경우 부가가치세 납세고지세 발송일)보다 먼저 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 갖게 된 경우에는 당해 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음.