1. 질의요지

당사는 종업원의 복지향상을 위하여 ○○공사로부터 공공건설 임대주택을 매입하여 사원에게 임대해오던중 회사의 경제적인 사정으로 더 이상 임대를 계속할 수 없어 임대주택법에 의하여 매매가격을 산정하여 관할구청장의 허가를 득하여 양도한 경우

당해 양도가액이 인근 주택에 형성된 매매가액보다 낮은 경우 부당행위 계산의 부인규정이 적용되는 지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 임대주택법시행령 제2조 (건설임대주택의 종류)

법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 공공건설임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택을 말한다.

2. 민간건설임대주택 : 제1호외의 건설임대주택을 말한다.

○ 임대주택법시행규칙 제3조의3 (매각가격의 산정기준)

영 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 2와 같다.

〔별표 2〕 <신설 99ㆍ1ㆍ28>

공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준(제3조의3관련)

1. 분양전환가격의 산정

가. 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다.

나. 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 한다)에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가

건설원가 = 최초 입주자모집당시의 주택가격+자기자금이자-감가상각비

(1) 최초 입주자모집당시의 주택가격

건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.

(2) 자기자금이자

자기자금이자 = (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금

               - 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

(가) 이자율 : 분양전환당시의 한국주택은행의 1년만기 정기예금 이자율

(나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간

(3) 감가상각비

계산은 임대기간중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액

분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다.

(1) 감정평가업자의 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩을 선정하되, 임대인과 임차인이 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에는 관할 시장ㆍ군수가 선정한다.

(2) 감정평가에 필요한 비용은 임대인이 부담한다.

다. 산정가격

산정가격 = 분양전환당시의 건축비 + 입주자모집공고 당시의 택지비 + 택지비이자

○택지비이자 = 택지비 × 이자율 × 임대기간

이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

라. 건축비 및 택지비

임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

(1) 건축비

(가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 “표준건축비”라 한다)으로 한다.

(나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 가산한 금액으로 한다.

(다) 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

(라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 세대별 주택공급면적 및 대지면적에 산입되지 아니하는 지하층이나 지하주차장을 설치하는 경우에는 그 면적에 대한 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

(마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례등의 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용은 이를 표준건축비에 가산할 수 있다.

(2) 택지비

(가) 국가ㆍ지방자치단체와 한국토지공사ㆍ대한주택공사등 공공기관이 택지개발촉진법등 법률에 의하여 개발ㆍ공급하는 택지(이하 “공공택지”라 한다)의 경우에는 그 공급가격

(나) 임대사업자가 공공택지외의 방법으로 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 “사업자보유택지”라 한다)의 경우에는 최초 입주자모집공고전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 2인의 감정평가업자에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

(다) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.

1) 주택건설촉진법 제36조의 규정에 의하여 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치비용

2) 진입도로개설에 편입되는 사유지의 감정평가가격

3) 지장물의 철거비용

4) 기타 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용