1. 질의내용
90.12 다가구주택 10세대를 신축(세대별 40㎡이하)하여 전부 임대에 공한 경우 임대사업자 등록여부 및 등록절차와 세목별 감면내용, 기존임대보증금에 대한 과세여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법규
〇 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (94.12.22. 개정)
② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (94.12.22. 개정)
〇 소득세법시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】
① 법 제25조 제1항에서 ″대통령령이 정하는 주택″이라 함은 사원용주택 또는 임대주택법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 내의 토지를 포함한다)을 말한다. (94.12.31. 개정)
② 법 제25조 제 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (98.4.1. 직제개정)
총수입금액에 산입할 금액 = {당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수} × 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 ″정기예금이자율″이라 한다) - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
〇 소득세법 제168조【사업자등록 및 납세번호의 부여와 말소】
① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (94.12.22. 개정)
② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (94.12.22. 개정)
③ 부가가치세법 제5조의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (94.12.22. 개정)
〇 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】
① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 ″임대주택″이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (98.12.28. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (98.12.28. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (98.12.28. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (98.12.28. 개정)
〇 조세특례제한법시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】
① 법 제97조 제1항 본문에서 ″대통령령이 정하는 내국인″이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다. (98.12.31. 개정)
1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인
2. 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인(이하 이 조에서 ″임대주택사업자″라 한다)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (98.12.31. 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (98.12.31. 개정)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (98.12.31. 개정)
1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본
5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류
나. 관련예규
〇 소득46011-1399, 95.5.22
임대주택법에 의한 임대주택이라 함은 임대주택법 제2조제4호에 규정한 임대사업자가 임대목적으로 제공하는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말함.
〇 소득46011-2998, 97.11.21
임대주택법에 의한 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 같은법시행령 제6조제1항의 규정에 의한 호수(단독주택은 5호, 공동주택은 5세대) 이상을 임대할 목적으로 건설 또는 매입하고 자신의 명의로 소유권이전등기을 완료한 후 먼저 관할 시장(군수ㆍ구청장)에게 임대사업자등록을 신청하여 교부된 임대사업자등록증을 첨부해서 같은법의 규정에 의하여 등록한 주소지(사무소 소재지)를 당해 주택임대사업의 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있으며, 또한, 조세감면규제법 제67조의 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면” 규정을 적용함에 있어서 임대사업자가 부가가치세법 제5조제1항의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우에는 조세감면규제법시행령 제64조 제2항의 규정에 의한 주택임대신고서를 별도로 제출하지 아니하여도 감면받을 수 있는 것임.
〇 소득46011-3210, 96.11.18
거주자가 5호이상의 국민주택규모이하의 미분양 신축주택을 분양받아 전세로 당해 주택(임대주택)을 임대하는 경우 당해 거주자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 경우에는 전세금에 대한 총수입금액계산을 하지 아니하는 것이나, 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 경우에는 전세금에 대한 총수입금액계산을 함.
〇 소득46011-1126, 97.4.23
부동산임대업을 영위하는 거주자는 그 부동산의 등기부상의 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 동법의 규정에 의하여 등록한 주소지(사무소 소재지)를 당해 주택임대사업의 사업장으로 하여 소득세법 제168조의 규정에 의하여 당해 사업장 관할세무서장에게 사업자등록을 할 수 있는 것임.
〇 소득46011-2264, 97.8.22
임대주택법에 의한 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 같은법 시행령 제6조제1항의 규정에 의한 호수(단독주택은 5호, 공동주택은 5세대) 이상을 임대할 목적으로 건설 또는 매입하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 완료한 후 먼저 관할시장(군수.구청장)에게 임대사업자등록신청을 하여 교부된 임대사업자등록증을 첨부해서 주소지관할 세무서장에게 사업자등록 신청을 하는 것임.