1. 질의요지

내국법인이 아파트형 공장을 신축하여 분양함에 있어서 그 건축과 분양업무를 건설업자에게 도급을 준 경우에

○ 도급계약에 따라 광고선전비, 판매촉진비, 분양사무소 설치ㆍ유지비를 지급하면서 판매촉진비만 분양률에 의하여 지급하고 나머지는 분양률과 관계없이 일정액을 지급하는 경우 동 금액이 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 공제하는 양도비용에 해당되는 지

○ 부가가치세 신고시 위 비용에 해당하는 매입세액중 토지분에 대하여는 매입세액을 공제받지 아니하였는바 공제받지 아니한 매입세액이 양도비용에 해당되는 지

○ 경기침체로 당해법인이 수령할 분양금 채권을 분양대행자에게 양도하고 분양대행자가 부담하는 금융비용을 분양도급대가를 인상하는 방법으로 보상하는 경우에 동 금액이 양도비용에 해당되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 법인46012-583, 1995.3.2

【질 의】

상가분양시 분양대행업자와 분양대행계약을 체결하고 분양계약시마다 수수료 지급시 특별부가세 과세표준계산시 양도비용에 해당하는지.

【회 신】

상가를 신축하여 분양하는 법인이 분양대행을 하는 자와 분양대행에 관한 약정을 맺고 그 양정내용에 따라 분양계약체결이 완료된 상가에 대하여 분양대행자에게 지급하는 분양대행수수료는 법인세법 제59조의 2 제3항 제2호의 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에 해당하는 것임.

○ 국심93서2369, 1993.12.30

【제목】

콘도 분양판매수수료 중 사회통념상 지출이 불가피한 것으로 인정되는 광고비와 인지대 등은 '직접 지출한 비용'에 해당됨

【판결이유】

청구법인이 89.2.14 착공하여 90.11.9 중공한 ××콘도를 일반에게 분양하기 위하여 ○○콘도에 그 분양판매를 위탁하고 그 위탁분양판매수수료로 분양제 콘도 ○○구좌당 400,000원을 지급하였고, 국세심판소의 조회에 대하여 ○○콘도가 제출한 자료를 보면 1콘도는 청구법인으로부터 콘도분양판매수수료로 560,000,000원을 지급받고 그 중 사보물제작비용 등 광고선전비로 293,728,982원, 판촉사원 급여 등 급료로 140,239,234원, 계약서 인지대 등 기타 비용으로 66,410,000원 합계 500,378,216원을 비용으로 지출한 사실을 알 수 있는 바, 위 지출비용 중 광고선전비와 인지대는 청구법인이 직접 판매하든지 청구법인과 같이 위탁판매하든지 콘도분양판매를 위하여는 사회통념상 그 지출이 불가피한 비용으로 인정되므로 광고선전비와 인지대는 "조지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용"에 해당된다고 보아 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하여야 한다고 보여지고, 판촉사원 급여 단지 콘도분양을 촉진하기 위하여 지출되는 것으로서 사회통념상 그 지출이 불가피한 비용으로 인정되지 아니하므로 급료 등은 양도가액에서 공제되는 양도비용에 해당되지 않는다고 판단됨.

다만, 청구법인이 ××콘도의 분양을 ○○콘도에 위탁하고 지급한 판매수수료 중에서 ××콘도를 분양판매하기 위하여는 광고선전비와 인지대 등이 불가피하게 직접 지출되는 비용으로 인정되고, ○○콘도의 관련 장부에 그 광고선전비와 인지대 등의 비용이 확인되나, 그 장부에 기재된 내용대로 광고선전비와 인지대 등이 실지로 지출되었는지는 국세심판소가 구체적으로 확인하기는 곤란하므로 처분청이 ○○콘도가 제출한 관련 장부를 조사하여 청구법인이 ○○콘도에 지급한 콘도분양판매수수료 중 광고선전비와 인지대에 해당된금액은 청구법인의 해당 사업연도 분양제 콘도판매에 대한 특별부가세 양도차익계산시 법인세법 제59조의 2 제3항 제2호에 규정한 양도비용으로 인정하여야 한다고 판단됨.

○ 법인22601-1554, 1991.8.12

【요 약】

일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계기준 및 회계관행상 일반관리비로 처리되는 금액은 법인세법기본통칙 7-2-7…59 의 2에서 게기하는 양도비용을 제외하고는 특별부가세 계산시 양도가액에서 공제되지 아니하는 것임.

○ 법인22601-1164, 1988.4.22

【질 의】

상가 및 아파트를 도시계획법에 의하여 착공ㆍ준공하여 분양을 함에 있어 부동산 소개 전문인을 동 부동산의 분양기간중 고용하여 급료 및 상여금을 지급(급료 및 상여금에 대하여는 갑근세신고 및 납부필 하였음)하고 동 사업연도의 손익계산서상 이를 구분표시(분양경비로 일반관리비와 별도로 계상)한 경우 법인세법 제59조의 2 제3항 제3호 및 법인세법기본통칙 7-2-7…59의 2(양도비용의 범위)에서 규정한 직접지출한 비용에 해당되는지 여부.

【회 신】

법인이 아파트 및 상가를 분양함에 있어 분양기간중에 소개전문인을 고용하여 지급한 급료 및 상여금은 법인세법 제59조의 2 제3항의 제2호의 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에 해당되지 아니함.

○ 대법87누83, 1987.10.13

【제목】

토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 매수인 확정 이전에 불특정 다수인에 대한 신문광고라 하더라도 그 지출이 불가피하고 상당성이 인정되는 지출은 포함되는 것임

【요 약】

토지 등을 양도하기 위하여 직접지출하는 비용에는 매수인 확정 이전에 불특정 다수인에 대한 신문광고라 하더라도 그 지출이 불가피하고 상당성이 인정되는 지출은 포함되는 것임.

【판결이유】

법인세법 제59조의 2 제3항 제2호 소정의 “토지 등을 양도하기 위하여 직접지출하는 비용” 이라 함은 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하는 것이므로 위 비용 중에는 매수인이 확정된 이후에 지출되는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등뿐만 아니라 매수인의 확정 이전에 불특정 다수인을 매수자로 유인하기 위한 신문광고비용이라도 그 지출이 불가피한 것으로서 상당하다고 인정되는 범위내에서는 위 “직접지출하는 비용” 에 포함됨.