1. 질의 요지
법인이 공장신설을 위하여 ○○지역공업단지관리공단과 공업단지입주계약을 체결하고 부지대금(350억원)중 계약금과 1~3차 중도금(205억원)을 납부하였으나 부지조성공사가 완료되지 아니한 상태에서 동 입주계약과 관련된 모든 권리를 타인에게 양도(양도가액 250억원)하였음
○ 이 경우 위 권리의 양도를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 그 양도차익에 대한 특별부가세를 납부하고자 하는 경우에 당해 부동산의 취득과정에서 발생된 건설자금이자(39억원)을 법인세법 제59조의2 제3항 제1호의 취득가액에 포함하여야 하는 지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 법인22601-2472, 1988.9.2
법인이 업무에 사용할 목적으로 신축한 건물을 사업에 사용하지 아니하고 분양한 경우 당해 건물의 자본적지출로 계상한 건설자금이자는 그 건물의 양도일이 속하는 사업연도의 각 사업연도 소득계산상 이를 손금에 산입하는 것입니다.
○ 법인22601-2203, 1988.8.5
건물을 신축하여 사옥으로 사용하지 아니하고 분양한 경우 양도건물에 대한 특별부가세 과세표준 계산에 있어서는 취득가액에는 당해부동산의 건설자금이자는 포함하지 아니하는 것입니다.
○ 법인46012-1627, 1994.6.1
【요 약】
취득시기도래전 부동산전매는 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 의 양도임.
【질 의】
부동산매매업을 영위하는 법인이 신축상가의 취득계약을 체결하고 계약금ㆍ중도금만을 지급한 상태에서 타인에게 양도한 경우 동 양도차익에 대하여 법인세 및 특별부가세가 과세되는지.
【회 신】
법인이 부동산매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 지급하였으나 취득시기가 도래하지 아니한 상태에서 당해 부동산을 양도하는 것은 법인세법시행령 제124조의 3 제1호의 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 를 양도한 것에 해당되는 것으로 동 양도차익에 대하여는 법인세 및 특별부가세가 과세되는 것임.
[ 참조조문 ]
법인세법시행령 제124조의 3 제4항
○ 법인6012-3848, 1993.12.7
【요 약】
부동산매매계약 체결법인이 계약금 및 중도금 지급상태에서 취득시기 도래전 양도시는 권리의 양도로 봄.
【질 의】
<사 례>
- 1990. 4. : ○○시청과 환매조건부 공장용지 분양가계약
- 1990. 4.~1992. 12. : 건설자금이자상당액(58,013,759)장부계상
- 1993. 11. : 당 법인이 신설법인에 외국인과 합작투자
(출자비율 : 당법인 80, 외국인 20)
- 1993. 12. : 위 공장용지의 잔금을(○○시청 승낙후)신설
법인이 대신 납입하고 승계취득계약 예정
- 1993. 12. : 당 법인이 이미 ○○시청에 납부한 공장용지대금
(계약금 및 중도금)을 신설회사로부터 받을 예정
<질의> 위의 경우 건설자금이자상당액을 손금산입할 수 있는지
<갑설> 손금인정
<을설> 손금부인
【회 신】
o 공장부지의 당초 매수법인과 변경된 매수법인간의 매수인변경에 따른 구체적 계약내용이 없어 정확한 답변을 드릴 수 없으나 부동산매매계약을 체결한 법인이 계약금 및 중도금을 지급한 상태에서 법인세법 제59조의 2 제4항에서 규정하는 "취득시기가 도래하기 이전에 양도하는 경우에는 같은법시행령 제124조의 3 제4항 제1호의 부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당되는 것이므로 그 권리의 양도로 인하여 양도차익이 발생한 경우에는 동 양도차익에 대하여 특별부가세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 같은법시행령 제46조 제1항에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 같은법시행령 제124조의 2 제7항의 규정에 의거 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것이고 당해 토지 등의 양도에 따른 각 사업연도 소득금액을 계산함에 있어 같은법 제20조의 부당행위계산의 부인규정이 적용되는 것임.
○ 법인22601-1863, 1991.10.1
【질 의】
기부금 해당여부
(사안)
- 1985.11. : ○○시와 공단입주계약(분양총액 1억 2천) 및 계약금지급(3천 6백만원)
- 1987.2. : 중도금 6천만원 지급
- 1988.4. : 중도금 2천3백7십6만원지급(분양총액의 99.8)
- 1989.3. : ○○시와 분양계약해지 및 타회사에 1억 2천에 양도(1989.3. 현재 기준시가 약 4억)
- 계약서상 대금(부담금)지급은 1차(계약금) 10, 2차 35, 3차 35, 4차 20의 비율로 정지공사 완료이전까지 납기지정 분납
- 부담금의 정산 : 부족금 추후 정산
- 공장용지분양 : 기반시설공사 완료후 별도 분양계획
- 소유권이전조건 : - 정산금완납
- 공장건립완료
- 이전키로된 기존용도지역 위반공장폐쇄
(질의)
1. 양도물건이 토지인지, 그 외의 기타자산양도인지.
2. 공단입주권양도가 저가양도로 인한 기부금에 해당되는지.
3. 기부금 해당시 정상가액 산정방법
【회 신】
법인세법시행령 제124조의 2 제13항 및 소득세법시행령 제53조에 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 토지 등을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것인 법인세법시행령 제124조의 3 제4항 제1호의 "부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도"에 해당하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당되는지의 여부는 양도자산의 완성 또는 확정여부(토지의 이용가능 상태 등), 공단조성에 관한 관계법령, 공장용지의 실제 분양여부 및 사실관계 등을 종합하여 판단할 사항이며, 질의2,3의 경우 토지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 특수관계없는 자에게 양도하면서 그 양도가액(실지양도가액)이 정당한 사유없이 정상가액보다 낮은 경우 양도가액과 정상가액과의 차액은 법인세법시행령 제40조 제1항 제2호의 기부금에 해당하는 것으로서 정상가액의 산정은 동법동조동항동호 및 동법시행규칙 제16조의 2의 규정에 의하는 것임.
○ 법인22600-1765, 1991.9.14
【질 의】
A법인은 B법인 소유의 부동산을 20년 장기연불계약으로 취득할 것을 계약하고 계약금만을 지급한 상태에서 C법인에게 매수인명의를 변경하게 된 경우 A법인의 특별부가세 납세의무가 있는지.
【회 신】
부동산매매계약을 체결한 법인이 계약금만을 지급한 상태에서 법인세법 제59조의 2 제4항에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 양도하는 권리는 법인세법시행령 제124조의 3 제4항 제1호의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당되는 것이므로 그 권리의 양도로 인하여 양도차익이 발생한 경우에는 동 양도차익에 대하여 특별부가세를 납부할 의무가 있는 것임.