1. 질의요지
○○공사로부터 장기할부조건부로 취득하기로 한 토지의 잔금을 납부하기 이전에 나머지 토지대금에 대하여 보증기관의 지급보증서를 제출하고 당해 토지의 사용수익 승낙을 받아 오피스텔을 신축중인 법인이 동 오피스텔을 준공하여 판매하는 경우에 특별부가세 과세표준을 계산함에 있어서 다음의 지출액 등이 법인세법 제59조의2 제3항 제1호 규정의 취득가액에 포함되는 지 여부
- 토지사용 승낙의 조건으로 제공한 잔여 토지대금 지급보증과 관련하여 보증기관에 납부한 보증료
- 건물착공과 관련한 토지영향평가비
- 당해 오피스텔 모델하우스 설치비
- 토지 취득시 매입한 채권의 할인액
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○ 법인세법 제59조의 2【과세표준】
① 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다. (90.12.31. 개정)
② 제1항에서 “양도”라 함은 토지 등에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 다만, 법인의 합병 또는 조직변경으로 인하여 소유권이 이전되는 경우 및 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (82.12.21. 개정)
③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다. (94.12.22. 개정)
1. 취득가액. 다만, 상속세법의 규정에 의하여 상속세과세가액에 산입되지 아니한 재산 또는 증여세가 면제되는 재산을 출연받은 법인이 대통령령이 정하는 토지 등을 양도하는 경우에 있어서는 당해 토지 등을 출연한 출연자의 취득가액을 당해 법인의 취득가액으로 하며, 국세기본법 제13조 제2항의 규정에 의한 법인으로 보는 단체의 경우에는 동법 동조 동항의 규정에 의하여 승인을 얻기 전의 당초 취득한 가액을 취득가액으로 한다. (94.12.22. 개정)
2. 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용 (80.12.13. 신설)
3. 삭 제(94.12.22.)
○ 법인세법시행령 제124조의 2【특별부가세의 과세표준계산】
① 법인이 각 사업연도에 2 이상의 자산을 양도한 경우에 있어서 법 제59조의 2 제1항에 의한 특별부가세의 과세표준은 당해 사업연도에 양도한 자산별로 법 제59조의 2 제3항에 의하여 계산한 양도차익을 합산한 금액으로 한다. 이 경우 양도한 자산 중 법 제59조의 2 제3항 제1호 및 제2호의 합계액이 당해 자산의 양도가액을 초과하는 자산이 있는 때에는 그 초과하는 금액을 차감하여 특별부가세의 과세표준을 계산한다. (83.7.1. 개정)
② 법 제59조의 2 제3항에서 “취득가액”이라 함은 제37조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득가액(제37조 제2항의 규정에 의하여 계상한 현재가치할인차금을 포함하고, 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 건설자금에 충당한 금액의 이자와 자본적지출액을 합계한 금액을 말한다. (94.12.31. 개정)
○ 법인세법시행령 제37조【자산의 취득가액 등】
① 법 제17조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액(제2항의 규정에 의하여 계상한 현재가치할인차금은 이를 포함하지 아니한다)에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 정상가액
② 법 제17조 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 내국법인이 제36조 제1항 제5호의 규정에 의하여 장기할부조건 등으로 자산을 취득하는 경우에 발생한 채무를 현재가치로 평가하여 계상한 현재가치할인차금의 상각액 및 총리령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액에 대하여는 법 제18조의 3ㆍ법 제39조ㆍ법 제59조 및 법 제63조의 규정을 적용하지 아니한다. (94.12.31. 개정)
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 제12조 제1항 제10호의 규정에 의하여 수익으로 보는 금액을 포함하며, 자산의 평가차익 중 제12조 제1항 제5호의 규정에 의하여 수익으로 보지 아니하는 금액과 제46조 제2항 제4호의 규정에 의한 시가초과액은 포함하지 아니한다. (96.12.31. 신설)
나. 유사사례
○ 법인22601-1634, 1991.8.26
귀 질의의 경우 환경 및 교통영향평가연구용역이 화물터미널 조성사업을 위한 것인 경우, 동 연구용역대가는 화물터미널 조성원가에 포함되는 것입니다.
○ 법인22601-2211, 1992.10.21
귀 질의의 경우 법인이 특정아파트의 분양촉진만을 목적으로 건설하여 사용되는 모델하우스 시설비용은 당해 아파트의 건설원가로 계상하는 것입니다.
○ 법인46012-179, 1993.1.25
법인이 특정아파트의 분양촉진만을 목적으로 사용되는 모델하우스의 시설비용은 동 아파트의 건설원가로 계상하는 것이며,
공사현장에 소요되는 자재를 각 공사장에 출고하기 위해 상설한 자재창고의 유지관리비는 공사원가에 해당하는 것이며, 이 경우 동금액은 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계 기준에 의해 각각의 공사원가로 배분하는 것입니다.
○ 법인46012-4693, 1995.12.26
법인이 부동산등의 자산을 취득할 때 첨가하여 매입한 유가증권을 매각함에 따라 발생하는 처분손실은 당해 유가증권을 처분하는 날이 속하는 사업연도의 각사업연도 소득금액계산상 손금에 산입하는 것이고, 동 처분손실은 법인세법 제59조의2제3항제2호에 규정하는 "토지 등을 양도하기 위하여 직접지출하는 비용"에 해당되지 아니하는 것이므로, 귀 질의의 경우 "갑설"이 타당한 것입니다.