1. 질의내용 요약
【질의】
A법인이 아파트를 신축 분양하기 위하여 B법인과 도급계약을 체결하여 공사를 진행중(85%공정율)이나 아파트 분양이 저조하여 B법인에게 도급공사비를 지급하지 못하여 공사중인 건물 및 사업부지를 공사비에 대한 대가로 B법인에게 대물변제하면서 건축주(사업시행자)명의를 A법인에게 B법인으로 변경하여 B법인이 공사를 완성하여 준공할 계획이며, 기분양자에 대한 채권 채무는 모두 B법인에게 승계할 예정입니다.
이 경우 A법인 및 B법인의 특별부가세 납세의무에 대해 의문이 있어 질의코자 합니다.
공사진척현황 : 공정률 85%
골조공사등 대부분의 건축공사는 완성상태(기둥,지붕,벽이 완성되었으며 승강기,전기배선,수도배관 되어있음)
잔여공사는 도배,타일,주방가구,거실가구,장판 및 내외부 도장공사 포장공사, 조경공사 등의 마무리공사만 남아있음.
(질의1)
당초 시행자인 A법인에 대한 특별부가세 과세방법
<갑설> 주택을 신축판매한 경우에는 주택과 부속토지에 대해 특별부가세를 과세하지 않으나 A법인의 경우에는 미완성건물을 준공검사를 필하지 않은 상태에서 양도한 것으로서 세법상 건축물로 분류되지 않음.
따라서, 토지에 대해서만 특별부가세를 과세함
<을설> 준공안된 미완성건물도 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 건물인 경우에는 건축물에 해당되므로 A법인은 주택을 신축판매한 것으로 보므로 당해 미완성주택 및 그 부속토지에 대하여 특별부가세를 과세하지 아니함
(질의2)
승계 시행자인 B법인에 대한 특별부가세 과세방법
<갑설> A법인으로부터 미완성건물을 대물변제로 인수하여 사업시행자 명의를 A법인에서 B법인으로 변경하여 잔여공사를 완성한 후 준공한 것이므로 A법인의 미완성건축물을 취득한 후 완성하여 판매한 것으로 보아 특별부가세를 과세하지 아니함.
<을설> 미완성건물도 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 건물인 경우에는 건축물로 보므로 A법인이 주택을 신축판매한 것으로 보며 B법인은 주택을 신축판매한 것이 아니라 승계취득한 것으로 보아 특별부가세를 과세함.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법규
○ 법인세법 제99조【과세표준】
① 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지, 건물, 부동산의 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다. (98.12.28. 개정)
② 제1항에서 “양도”라 함은 토지 등에 대한 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (98.12.28. 개정)
○ 법인세법시행령 제139조【토지 등의 범위】
① 법 제99조 제1항의 규정에 의한 토지는 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것으로 한다. (98.12.31. 개정)
② 제1호의 토지는 지적공부상의 지목에 관계없이 사실상의 지목에 의한다. 다만, 사실상의 지목이 불분명한 경우에는 지적공부상의 지목에 의한다. (98.12.31. 개정)
③ 법 제99조 제1항에 규정하는 건물에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다. (98.12.31. 개정)
④ 법 제99조 제1항에 규정하는 “부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 권리를 말한다. (98.12.31. 개정)
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
2. 지상권
3. 전세권과 등기된 부동산임차권
⑤ 주택을 신축하여 판매하는 경우(임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 경우를 포함한다)에는 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 다음 각호의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지는 제1항 및 제3항의 규정에 의한 토지 및 건물에서 제외한다. (98.12.31. 개정)
1. 도시계획구역 안의 토지의 경우에는 5배
2. 도시계획구역 외의 토지의 경우에는 10배
○ 건축법 제2조 (정의)
①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 95ㆍ1ㆍ5, 96ㆍ12ㆍ30, 97ㆍ12ㆍ13 법5454, 99ㆍ2ㆍ8 법5895>
1. “대지”라 함은 대적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 2이상의 필지로 하나의 대지로 하거나 1이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. “건축물”이라 함은 토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다.