1. 질의내용 요약

부동산매매 및 임대를 주업으로 하는 법사업자인에 대한 국세 및 지방세의 과세 방법에 관하여, 그 관련 법령 등의 문구가 어려워 법률적 해석이 어렵고, 납세자의 입장에서 세액의 규모등이 적지 아니하므로, 자칫 과세방법 등에 대한 오해가 있는 경우 나중에라도 추징 등의 부담이 있을 까 염려되고, 또한 저희 법인은 99.7.1일자부터 바로 매매와 임대(주택임대업 포함)을 개시하게 됨에 따라, 이렇게 급한 심정으로 질의코자 하오니 조속한 시일내로 회신하여 주시기 바랍니다.

취득물건(예) :

1.○○도의 농지 50,000원 99.7.1일 취득예정

2.○○시의 국민주택규모이하 단독 80,000원 99.7.1일 취득예정

3.○○시의 국민주택규모초과 단독 150,000 “

4.○○시 및 ○○도의 국민주택 6세대 (각20,000씩) 120,000 99.10.0일 취득예정

법인의 등기부상 사업목적 :부동산 임대, 매매, 중개 등을 목적으로 하는 법인임

“즉 부동산매매업 및 임대업을 주업으로 하는 법인입니다”

가. 국세청 질의사항

1)위와 같이 법인의 사업목적이 부동산매매,임대를 주업으로 하는 법인으로서, 상기의 부동산을 취득시 국세의 과세에 해당되는 경우 그 과세여부와 법적인 근거를 알고자 합니다.

2)주택임대사업자도 동시에 하고자 하는데, (이미 법인의 설립과 사업자 등록은 되어 있음) 주택임대사업자의 별도 신청절차가 있는지 여부와 그 신청방법을 알고자 합니다.

3) 법인이 위의 부동산을 (취득원가에 각각 30%를 더한 금액에 양도한 것으로 가정함, 매매양도하는 물건은 임의로 선택하여 계산하시면 됨)

1년이내 매매시

2년이내 매매시

3년 “ “

4년 “ “

5년 “ “

5년이 지나고 매매시

각각 과세되는 세목이 어떠한 것이 있는 지의 여부와, 그 과세의 방법을 알고자 합니다. 예)법인세,주민세,특별부가세,양도소득세 등의 세목별 ㉠납부세액, ㉡계산방법, ㉢과세근거조항 등을 알고자 합니다.

4) 부동산 매매업에 해당하는 경우 다른 업종에 비하여 세목별 과세방법상 차이점은 무엇입니까?

5)주택임대사업자에 해당하는 경우 감면 등에 일부 해당 되는바, 과세의 혜택은 구체적으로 어떠한 것들이 있으며, 그 관련 법규와 조항은 어떠한 것인지 알고자 합니다.

6) 매매나 임대를 주업으로 하는 법인에 대하여 특별 다른 일반적인 사업자 보다 과세상 추가로 납부를 하여야 하는 세목이 있거나, 더 높은 율의 세금을 부담하여야 하는 것이 있는 지요?

6) 만약 위의 법인이 점포(상가) 및 부수토지를 취득하여 일정기간후 양도하는 경우 과세방법상 차이점이 있는지 여부를 알고자 합니다.(법인의 사업 목적이 부동산 매매업,임대업을 주업으로 하는 법인이므로 주택이 당연히 여기의 범위에 해당 될 것이고, 그렇다면, 주택이 아닌 점포 등의 부동산의 매매도 고유사업으로 생각하기 때문 입니다)

7) 끝으로, 상기 법인에 대하여 부동산 매매와 임대, 주택임대사업에 종합적으로 국세의 감면(혜택), 추징사유에 관한 일반적인 사항들에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.

나. 행정자치자부 질의

1) 부동산 매매를 주업종으로 하는 법인이 위와 같이 부동산을 임대 또는 매매를 목적으로 취득한 경우 등록세 및 취득세의 납부액은 얼마가 되는 것입니까? 또 앞의 세금을 납부하여야 하는 시기는 언제 입니까? 또 위의 취득한 부동산을 1년이내 매매하는 경우 2년이내 매매하는 경우 3,4,5년이내 매매하는 경우와 5년이 지나서 매매하는 경우 세액에 변동이 있는지의 여부도 알고자 합니다.

※양도시의 금액은 취득가액에 30%를 추가한 금액으로 가정하고, 답변은 상기 물건중 과세상의 차이가 있는 부분에 대하여 임의 물건을 선택하여 계산하여 주시기 바랍니다.

2) 지방세법 제112조제2항제6호 및 동법 시행령제84조의4제1항제2호“바”의 규정에 의한 중과세의 제외 대상이 적용될수 있는 지 여부를 알고 싶습니다. (또 목적사업의 범위에 해당되는지의 여부, 적정기준 등에 해당하는 지 여부등 포함)

3) 위2)의 고유목적사업에 해당 되기 위하여 인허가 또는 면허 등을 받아야 하는 지 여부 및 그것을 받아야 한다면, 어느기관에, 어떠한 서식으로 신청하여야 하는지의 법적인 근거와 신청절차 등을 알고 싶습니다.

4) “바”항목의 “행정자치부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득하여 매각하는 토지”에

토지를 취득하는 경우만 해당되는지, 토지건물을 동시에 취득하는 경우(주택등) 부수 토지를 말하는 것인지, 아니면, 토지건물이 있는 경우는 당초부터 중과세와는 전혀 해당이 없는 사항인지를 알고 싶습니다. 위의 취득(예)에서 주택에 부수되는 토지가 여기의 규정과 관련이 있는 지를 알고자 합니다.

4) 부동산 매매업에 해당하는 경우 다른 업종에 비하여 세목별 과세방법상 차이점은 무엇입니까?

5)주택임대사업자에 해당하는 경우 감면 등에 일부 해당 되는바, 과세상의 혜택은 구체적으로 어떠한 것들이 있으며, 그 관련 법규와 조항은 어떠한 것인지, 또 상기 취득(예)에서와 같이 주택을 구입하여(이 경우 새로 지은 주택을 취득하는 것이 아니고, 기존 주택을 취득하는 경우임)임대사업을 하는 경우 취득세, 등록세 등의 감면등 혜택이 해당되는지 유무와 그 근거나 감면율 등을 알고자 합니다.

6) 만약 위의 법인이 점포(상가) 및 부수토지를 취득하는 경우 과세방법상 차이점이 있는지 알고자 합니다. (법인의 사업 목적이 부동산 매매업,임대업을 주업으로 하는 법인이므로 주택이 당연히 여기의 범위에 해당 될 것이고, 그렇다면, 주택이 아닌 점포 등의 부동산의 매매도 고유사업으로 생각하기 때문입니다)

7) 끝으로, 상기 법인에 대하여 부동산 매매와 임대, 주택임대사업에 종합적으로 지방세의 감면(혜택), 추징(중과세등)에 관한 일반적인 사항들에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.