1. 질의내용 요약

아파트 신축판매를 주업(영농 목적 법인이 아님)으로하는 법인이 아파트 사업을 하기 위하여 도시계획 구역 외 농지를 구입하여 사업을 추진하던 중 사업승인을 받은 사업지구 농지는 법인의 명의로 등기를 필하여 사업을 진행 중에 있으나, 사업 승인을 받지 못한 사업지구외 농지는 현행 농지법상의 농지 취득 제한 규정에 의하여 법인명의로 소유권이전 등기가 블가능한 상태입니다.

법률적 제제에 의하여 등기는 하지 못하였지만 법인의 자산(선급금 계정)으로 계상하고 있으며 법인의 재무구조의 개선 및 향후 발생할 비업무용 토지로 인한 문제점 발생을 방지하기 위하여 양도하고저 원매자를 물색하여 오던 중 최근 원매자가 나타나 양도하고저 하는 바 특별부가세 계산시 미등기 전매에 해당하는지와 비업무용 판정시기에 대하여 질의합니다.

가. 특별 부가세

갑설. 도시계획구역 외 농지는 도시계획구역 내 농지와 달리 법률적 제약으로 인하여 법인명의로 소유권이전등기를 할 수 없을 뿐 아니라 조세포탈의 목적이 아닌 아파트 신축사업의 특성상 불가피하게 발생한 잔여부지이므로 보유기간에 관계없이 미등기전매에 해당되지 아니한다.

을설. 법률적 제약으로 인하여 법인 명의로 등기를 필하지 못하였다 하여도 1년이내에 양도하면 미등기 전매에 해당한다.

병설. 법률적제약등 특별한 사정이 있다 해도 등기를 필하지 아니하고 양도하면 미등기전매에 해당한다.

나. 비업무용 판정기준일

갑설. 잔금지급일을 취득일로 본다.

을설. 법인명의로 등기를 마쳤을 때를 취득일로 본다. (현행법으로는 등기불가하여 계속적으로 미등기 자산으로 남게됨)

병설. 당초 취득목적이 아파트 사업을 추진하기 위하여 취득한 토지로서 사업추진상 부득이 발생한 잔여부지(한 필지중 일부만 사업부지에 편입되고 남은 토지)이므로 비업무용 토지에 해당하지 아니한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 법인세법 제101조【세 율】

① 법인의 토지등의 양도에 대한 특별부가세는 제99조의 규정에 의한 과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (98. 12. 28 개정)

1. 미등기양도토지등의 경우 과세표준의 100분의 30 (98. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우 과세표준의 100분의 15 (98. 12. 28 개정)

② 제1항의 규정은 제13조의 규정에 의한 각 사업연도의 과세표준에 대한 법인세액이 없는 경우에도 이를 적용한다. (98. 12. 28 개정)

③ 제1항 제1호에서 “미등기양도토지등”이라 함은 토지등을 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 토지등을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 토지등은 제외한다. (98. 12. 28 개정)

○ 시행령 제143조【미등기양도에서 제외되는 자산】

법 제101조 제3항에서 “대통령령이 정하는 토지 등”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (98. 12. 31 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 (98. 12. 31 개정)

2. 법률의 규정 또는 법원의 처분에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 (98. 12. 31 개정)

3. 법 제100조 제1항 제2호의 규정에 의한 토지 (98. 12. 31 개정)

○ 기본통칙 7-2-11…59의 4【미등기양도토지등의 범위】

다음 각호에 게기하는 토지등은 영 제124조의 9(미등기양도제외자산)에 해당되는 것으로 한다.

1. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지

2. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지

○ 기본통칙 2-15-23…18의 3【비업무용부동산 판정 유예기간의 기산일】

법인세법시행규칙 제18조 제3항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 부동산의 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정을 적용한다. 다만, 소득세법시행령 제162조에 규정하는 취득시기 이전에 계약에 의하여 사용ㆍ수익이 허용된 경우에는 그 날을 비업무용 부동산판정을 위한 유예기간의 기산일로 한다. (97. 4. 1 신설)

○ 법인세법시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)을 말한다. (99. 5. 24 개정)

⑥ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 부동산의 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정을 준용하되, 동조 제1항 제3호의 규정에 의한 장기할부조건에 의한 취득의 경우에는 당해 부동산을 사용 또는 수익할 수 있는 날로 한다. (99. 5. 24 개정)

○ 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98. 12. 31 개정)

나. 유사사례

○ 법인46012-739, 1998.3.25

귀 질의1의 경우와 같이 법인이 취득한 부동산에 대하여 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우 당해 부동산은 법인세법 제59조의4 제4항 본문의 규정에 의한 미등기양도 토지등에 해당되는 것이며

귀 질의2,3의 경우 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 및 부동산등기특별조치법에 관련된 사항은 관련부처에 문의하시기 바랍니다.

○ 법인46012-984, 1998.4.22

법인이 장기할부조건으로 취득한 부동산에 대하여 법인세법시행규칙 제18조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해부동산의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호의 규정을 적용하는 것으로서 그 취득시기 이전에 계약에 의하여 사용ㆍ수익이 허용된 경우에는 그 날을 비업무용부동산 판정을 위한 유예기간의 기산일로 하는 것입니다.