1. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】
①부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다. (95.12.29 개정)
○ 소득세법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】
①거주자의 각연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.
②거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
①제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1호의 자산
가. 토 지
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (95.12.29 개정)
나. 건 물
다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액
○ 소득세법 기본통칙 39-21【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산】
영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.
1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우
취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액
2. 차량ㆍ건설기계ㆍ건물의 특수부대설비(구축물을 포함)ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ광업권ㆍ어업권 또는 임목의 경우
취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액
3. 제1호 및 제2호 외의 기타자산의 경우
취득가액=평가하고자 하는 날 현재의 재취득가액
당초 취득일이 속하는 달의 생산자물가지수
×─────────────────────────
평가하고자 하는 날이 속하는 달의 생산자물가지수
○ 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
①부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
(판)대법원88누 8913, 89.3.28
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
○ 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】
①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 정상가액
○ 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
①법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.
②법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.
③법 제99조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항에 규정한 시가표준액에 의한 가액(동호 단서의 가감산율은 적용하지 아니한 가액으로 한다)을 말한다. (96.12.31 개정)
④법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다.
○ 소득세법 기본통칙 24-8【자산임의평가차익의 총수입금액 불산입】
사업용 고정자산을 임의로 평가(공신력있는 감정기관의 평가를 포함한다)하여 그 평가차익을 장부에 계상한 경우에는 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. 이 경우 당해 자산의 감가상각비 계산은 평가전의 장부가액에 의한다.
나. 유사사례
○ 소득46011-868, 1996.3.18
귀 질의와 같이 인접토지의 소유자들이 각자가 소유하던 토지를 공동으로 출자하여 당해 토지에 상가를 신축분양하는 경우 분양수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 당해 구성원들의 당초 취득시의 토지가액상당액으로 하는 것으로 당해부동산매매업의 토지취득시기는 구성원 각자의 당초 토지취득일이 되는 것입니다.
○ 소득46011-3008, 1996.10.28
토지소유자는 토지를, 다른 공동사업자는 주택신축자금을 각각 출자하여 다세대주택을 신축판매하는 경우, 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지가액의 계산은 당해 토지 중 토지출자자 지분의 토지는 토지출자자의 취득당시의 취득가액(매입가액과 그 부대비용의 합계액)으로, 다른 공동사업자 지분의 토지는 현물출자 당시의 시가로 평가한 가액으로 하여 당해 토지가액을 합계한 금액으로 하는 것입니다.
참고로, 토지 소유자가 공동사업에 현물출자하여 다른 공동사업자에게 양도되는 지분은 소득세법 제88조제1항에 규정한 유상양도에 해당하여 같은법 제94조 제1항에 의하여 양도소득으로 과세되는 것입니다.
○ 소득46011-1801, 1996.6.24
공동사업장에 대한 소득금액 계산에 있어서 공동사업자가 당해 사업의 신축상가 일부를 직접 사용하는 경우에는 소득세법 제25조제2항의 규정에 의하여 사용당시의 시가에 상당하는 금액을 총수입금액에 산입하는 것입니다.
또한, 공동사업자가 그와 특수관계에 있는 자에게 당해 신축건물의 일부를 시가보다 낮은 가액으로 분양하는 경우 같은법 제41조의 규정에 의하여 그 행위 또는 계산에 관계없이 소득금액을 계산할 수 있으며, 이때 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성되는 가액을 말하는 것으로 그 실례가 없는 경우에는 위치, 주변 환경, 이용 현황 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정한 가액으로 하는 것입니다.
○ 재산46014-328, 1996.10.8
거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임을 알려드립니다.